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[买房租房] 想出租家里的房间增加收入?先了解一下怎么定房租不用交税

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雯雯同学 发表于 2020-9-14 18:05 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题

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本帖最后由 雯雯同学 于 2020-9-14 18:10 编辑

起伏不定的疫情让很多人都感受到了经济压力,一些购买或租住的房子比较大的人家,开始考虑出租一个或几个房间以获取收入补充。那么,在家里招房客需要交税吗?


当我们把自住房里的一个或几个房间长租出去的时候,房东和房客无非就是两种关系:寄宿关系(Border)和室友关系(Flatmate)。在讨论这两种关系的税务问题时,首先需要明确几个前提条件:
01
所谓自住房,即不管该住宅是您买的还是租的,您自己要住在里面。
02
出租的只是家里的一个或几个房间,而不是整租。
03
所谓长租,一般至少需要四周以上,不包括airbnb这样的短租行为。

寄宿关系

寄宿是指房东除了为租客提供住所(包括水电煤气网络家具),还要提供餐食,有的根据合同,还会提供接送等服务。最常见的寄宿关系就是提供给国际留学生的homestay。
其实新西兰一直都有一个寄宿收入免税额度的标准。自2019年4月1日以来的最新规定将此前以租金为标准一刀切的方式调整为3个小标准的叠加,包括了:
  • Weekly standard-cost per boarder生活成本;
  • Annual Housing Standard-Cost 房屋成本;
  • Transport Standard-Cost 交通成本。

该标准有适用条件规定,如果不符合以下条件,或者是您的房子贷款比较多,费用比较高,那么您可以使用实际成本法(Actual Cost Method)来计算房租的利润或亏损。
  • 房东必须是个人(不能是公司);
  • 在整个财务年度中,同期最多不能超过4个寄宿房客;
  • 寄宿服务不属于房东其他的GST应税活动中;
  • 房东在招收寄宿房客的同时没有其他短租客人(例如Airbnb);
  • 家中没有人在申请其他福利或补助的时候使用了其他标准(例如,家庭托儿服务的标准费用);
  • 不能重复抵扣所得税,例如家中不能有人抵扣家庭办公费用。

接下来看一下具体该如何计算三个方面的成本:
01
生活成本每年更新
税务局(IRD)每年会根据统计局公布的消费者物价指数(CPI)更新当年的寄宿房客生活成本,2019-2020财务年度的生活成本标准是$191每周。

即如果您有一位homestay 的房客,每周收取$190的寄宿费,因为低于生活成本标准,所以您的收入是免税的。值得一提的是这个标准适用于您的每位寄宿房客(同期最多可以有4个)。需要注意的是:小于5岁的孩子是需要父母或监护人照顾的,因此这个标准不适用小于5岁的孩子。

而如果您每周收取$192的寄宿费,因为超出了生活成本的标准,多出来的部分是否需要交税,就要看一下房屋成本。
02
房屋成本有公式可依
房屋成本是需要公式计算的。

如果房子是自己买的,公式是:
(房屋价格包含装修 x 4% - 房屋补助)x 寄宿人数 / 总居住人数 x 寄宿居住周数 / 52周

如果房子是租的,公式是:
(房租- 房屋补助)x 寄宿人数 / 总居住人数 x 寄宿居住周数 / 52周

看上去公式很复杂,不妨套用一个例子以便于理解。

假设您的房子有三个房间,5年前$45万买的,2年前又花$5万装修。大儿子现在在南岛读大学,只能暑期回来2个月,小女儿才4岁,和你们夫妻一起住。单亲妈妈Kate带着一个5岁的小孩来寄宿,每周$320,包吃包住,这种情况下,您是否需要交税呢?

因为Kate的孩子小于5岁,不适用生活成本也不属于寄宿人口,因此,Kate $320一周的寄宿费用超出了税务局给的生活成本每周$191的标准,所以就要看一下房屋成本:
  • 房屋购买价格和装修费用是$50万;
  • 寄宿人数只有Kate一个人;
  • 因为大儿子每年住不满半年,因此不算居住人数;小女儿不到5岁,也不算。因此总居住人数只有Kate和你们夫妻3人;
  • 假设Kate寄宿期为一年,共52周;
  • 您没有房补。

套用公式,您的房屋成本是:($500,000 x 4% - 0)x 1 / 3 x 52 / 52 = $6,667

那剩下的$41是否需要交税呢?要看是否还可以抵扣交通成本。
03
交通成本按里程计算
假设Kate不会开车,寄宿合同中有约定您每周末要带她和孩子去学跳舞。从家到舞蹈学校来回一共2公里,一年总计104公里。根据税务局的mileage rate里程费用标准,现在是每公里79cents,因此作为房东,您可以抵扣的交通成本是104x0.79=$82.16。

税务局的mileage rate里程费用标准是每年进行更新的。当然大家也可以使用AA的里程费用标准。

综合计算结果,在减去交通成本后,您的寄宿收入变成了负数。所以是免税的,不需要申报。如果在减掉交通成本后,还是正数,那就是需要申报的寄宿收入了。

注意:交通成本发生的主要目的必须是为了接送寄宿房客。比如您有一个homestay留学生和您的孩子在同一所学校上学,那么每天您接送他们的交通成本是不能够计算的,因为没有这个他,您也要接送自己的孩子;但如果每周末您要接送那个留学生去足球比赛,同时也带着自己的孩子去观看,则这个交通成本是可以计算的。

室友关系

相较寄宿关系,室友关系相对更简单一些,只租房间而不用提供餐食和接送。
这里所谓的室友关系,不是指几个朋友或者同学一起找个房子整租,大家平摊费用。因为这种情况下,没人从中获利,是不会涉及税务的。我们要讨论的情况是:
  • 分租。贷款买房后为了减轻还款压力,找了几个房客。
  • 二房东。如以每周$1000整租了一套三室的房子后,自住一间,将其他两间以每间$400的周租金分租出去。大家再平摊水电网络费用。

当一名室友从其他的室友身上获利,就需要通过计算实际成本(Actual Cost Method)来判断房租是盈利还是亏损,是否需要缴纳所得税了。
实际成本计算步骤如下:
  • 计算出一个财务年度中所收到的全部房租收入。
  • 找出可以全部为赚取房租而产生的费用,这些可以和房租收入进行抵扣。例如招租时的广告费,房客房间的清洁费或者维修费,招租时付给租房中介的费用等等。
  • 找出自己和房客共用的费用,例如水电煤、网络,、自己付给房东的房租;如果是买的房子,还包括地税、保险、贷款利息等费用。
  • 计算出房子总室内面积,假设100平方米。
  • 计算出房客专属使用面积,如果两个房客两间房合计30平方米,那30%就是房客专属使用区域。
  • 计算出大家共用面积,这可能包括共用的客厅、厨、卫,假设一共是50平方米,则其中的一半,也就是25平米,即总面积的25%属于房客使用区域。
  • 将房客专属区域30%加上共用区域的一半25%,所以房客使用的区域一共是55%,因此,上面第3步所计算出来的共用费用的55%也可以抵扣费用。
  • 步骤2和7合计为总的房租抵扣费用。
  • 计算出房间在这个财年中可出租的天数,除以一年365天,得到一个比例。
  • 用总房租抵扣费用乘以步骤9的比例,就是允许用来和房租收入进行抵扣的实际成本费用了。
  • 最后用步骤1计算出来的总房租收入减去步骤10计算出来的允许抵扣费用。如果是正数,即房租有盈利,需要申报所得税;如果是负数,则亏损,可以延续到下一年,和未来的房租收入进行抵扣。

看看这些方法是不是可以为大家节省了很多,勤俭节约的小技巧会在以后经常更新的哦!
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