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[买房租房] 【移民生活】澳洲移民经历分享:我是如何在澳洲买房的?

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作家萧伯纳 发表于 2020-7-8 11:44 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题

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工作后,我们正式考虑买房。澳洲买房,一般银行能贷到90%,一些能贷到95%,正常贷款80%,贷款高于80%的,要付5000左右的房贷保险。如果要贷到95%,四大银行是要求首付在银行至少有三个月的证明。一些贷款机构不用这个证明,但是退出费用很高,或者是利率高,所以算下来不合算。去银行贷款他们会要你的工资收入等证明,会看看一个月你除了买菜支付其它贷款如车子电脑等,还能不能支付贷款。怎么算呢?这个比较复杂,推荐找BROKER,他们是免费服务,成功帮你申请到贷款银行会付酬金给他们。

我们一开始咨询了几个BROKERS,后来锁定在一位30多年经验的澳洲人和一位几年经验的中国代理人。打过几次交道后决定选择中国人代理人DAVID.原因是:1.中国人比较会变通。根据我们的情况,澳洲代理人在那个阶段让我们等,一板一眼;DAVID则能申请到PRE-APPROVAL给我们。一直都很热心,专业,当然也不会触犯法律。2.DAVID很有钱的样子。这个很搞笑,但是很真实。一个代理人做得越好,酬金越高,老公的哥哥请的一个代理人,工作几年了还是在家工作,我们咨询的那个澳洲人也是,在家工作。但是DAVID在靠近TOORAK(墨尔本很贵的地带)有办工楼,开名贵的车。我们觉得这是业绩的证明。

BROKER的工作就是比较不同的贷款,然后根据你的情况选择最好的给你,选定后再跟银行打交道。最新的消息也会及时告诉你。一般他们还有合作的律师。我们请的律师就是DAVID推荐的,收费500.在请这个律师前老公咨询他们公司一直在打交道的律师,要价是1200.律师分为两种,一种是只能做房贷服务的,一种是除了房贷,还能打官司。因为不觉得我们买这个房子需要打什么官司,所以请了第一种,是在DONCASTER的一个律师机构,除了打过一次电话,基本都是DAVID在联系他们,包括中间延期几次延期交银行APPROVAL的时间,都是律师之间在做。我们基本不用做什么事情。打个电话给DAVID就行了。

看了几个月后,终于准备好了首付,也确定好了BROKER,DAVID给我们做了评估后,我们知道了自己的购买实力,就开始选时间看房子。我一向对准备工作不含糊,研究了各个区,和有经验的人们交谈,比较了房价十年,五年的升值空间(以前学会计学市场分析是有用的啊),做了一张时间表,确定看房子路线时间,我们就准备看房子了。

先插播一段小总结,是我对各个区研究的心得,跟住在那里的人交谈,到政府网站看犯罪数据,浏览澳洲论坛看人们的评论,咨询REAL ESTATE的几位朋友,实地观察后,得出的结论。当然没一一住过,会有偏见,望谅解。
澳洲1.png
东边的区:

doncaster是富人区,周边购物什么都很方便,doncaster east中学我辅导过那边的小孩子,是个口碑非常不错的学校。房价比较贵,但是有小道消息(听说报纸也报道了)在westfield那边的公寓有一栋政府已经准备给难民住了。治安应该会受到影响。

templestow的房子很是令人叹为观止,适合大家庭居住,也是很贵。华人不太知道这个区的价格,外国人一致用惊叹语气说合格区。我去过的家庭很有教养,街道上停的车是撞了陪不起那种,那种欧洲进口的跑车类。连绵起伏的地势也很有景色。但是中学不好templestow中学听说出勤率非常低,住那边的孩子一般选择去doncaster east seconday college.

bawlyn high school很有名就不说啦,房子当然贵(澳洲这边上中学是看看在不在zone里,如果居住在学校划定的zone里,就可以基本免费地上顶级中学);mont albert在bawlyn下边一点,房子都是一亿以上,跟box hill隔了一条elgar road,房价是几十万的差别;同样高级区的还有surrey hills,房子很多带游泳池的。

box hill是华人区,相当方便,北方南方食物餐馆,你想得到的,想不到的都有卖,房价也是很贵,十年前的box hill跟现在的springvale没什么区别,犯罪什么都有,现在的发展无可比量。春节还有游园会和舞龙舞狮。但也就是中国人的天堂,外国人对这个区还是抱有偏见。box hill south顾名思义在bh南边一点,高级不少,north同样的道理。box hill secondary college,恩,怎么说呢,实习的时候没人想去,没有校服,比较乱,但可以考虑去koonung,老公的母校,据说不错。再下去就是forest hill,退休老人比较多,地势不错。mitcham, donvale,vermont都是很绿色的区,房价比之前说过的都便宜一些。mitcham火车修通后增值很多,澳洲国庆日也是在这里放焰火。nurawading(是这样拼吗)比较工业区。

burwood是我们现在住的区,deakin大学就在这边,房价自然高,旁边私立中学林立,有钱人很多,有个wattle park是墨尔本有名的景点,散布溜狗是很不错。现在住的地方地势高,窗外都是百年老树,整个东区景色尽收眼底。有一个不太好的点,猫多!简直是结伴成群。burwood east, vermont south, 都是悠闲的区,非常喜欢起伏的地势,房价可以接受,70万左右可以买到家庭房子,还有blackburn一带房子价格也不错。

mount waverley是我在工作的地方,景色很不错,信号不是很好。房子没有50万是拿不下来。mount waverley secondary college是众所周知的强大。旁边的ashwood也很多老人的样子,但那里的中学听说种族偏见比较严重。老公一开始在那边读,目睹很多东西后接受不了转学(老公是白人都接受不了那些白人小孩子对待其它种族的偏见,可见……)。glen waverley也是华人区,中学应该是数一数二的,房价也高得不行。个人觉得在那边投资apartment很不错。就是买下后租给别人。mulgrave比较工业区,最近也贵了。wheelers hill景色不错。oakleigh非常平坦,价格一般,无感。

ringwood, croydon,bayswater一带还行,口碑以前不好,现在渐渐好起来,中国人也多了。boronia是唯一不推荐的区,毒品交易比较多。ferntree gully房子很老,有的就在山里面,山林火还是比较恐怖的。更不用说再往东去的了。lilydale也有犯罪区的口碑。wartina这几年也贵了。knox city是我们常去的娱乐场所,电影院什么都很不错,但总的来说是个白人区,knox周围的区有点工业区的感觉。

说说东南和南边

brington富人区,海边房子非常高档,去过一家住房里面不只有游泳池,还有网球场。海边的区以前比较贵,现在因为海岸线内推一些些,所以也有人不愿意买那一带的房子。springvale买菜什么很方便,越南人多;学生多住在clayton因为在monash读,南边的房子地势平坦,非我所好。很有争议的dandenong和noble park,noble park中东人多,房子比起东边的区是比较破一些,住的人说治安还行,但大众口碑非常不好;noble park north听说还行,所以房价也比noble park贵。dandenong的市长跟老公的公司打过交道,听说是很powerful的一个人,他改了dandenong很多缺点,那边就是一个小城市,连移民局都在那边有一个分点(唯一的一个应该是)。印度人多。dandenong north比较好,有个tafe在那边,但要注意,在dandenong north和endeavor hills的临界点是个公园,上个月雨下得很大,那边变成一片汪洋(亲眼目睹),住在临界点的居民要注意。dandenong south听说drunkie比较多。endeavor hills有doncaster的感觉(老公语),相比四周是比较高档的房子,房价40万左右。doveton口碑不好。hallam房价很低,感觉中等,看了几个房子,没特别感觉。hampton park, narren warren都是新建的房子,澳洲人很喜欢,但是新建的房子每年都在减值,不适合以后想搬家的人,或者想投资的人。而且最重要的一点,千篇一律。hampton park还有很大很大的power poles,虽然没有power plant那么严重,但不推荐居住在这样的地方,对脑子不好,特别是想生孩子的夫妇。

有两个区口碑很不错,rowvie和keysborough,交通不是很方便,开车就没问题,房子都比较干净,neighbourhood不错。40万可以淘到房子。再往南边去,frankston,seyford之类的,除非在那边上班,不然都比较远,30万开始可以买到房子。治安一般。有个区叫cranbourne,在那边长大的人说非常不好的区,但是也有不少认识的外国人在那边买房,房价低,千篇一律的房子。

西边的区基本没考虑,一是我们的工作都在东南边;二是有认识的印度人在那边买房子,之前去过,老公非常讨厌那种放眼看去,房子虽然新,但都是一个风格。加上最致命的印度人非常多,footscray之类的区,就算了。

越往市中心靠近的区越贵。不过我们都在东南边工作,也不用星期五晚上去市中心喝酒狂欢,最多就是去那里的imax看看电影,也不是很经常,所以就不用考虑camberwell, glen iris, toorak之类的区了。
澳洲3.png
北边

北边是我一开始来到墨尔本居住的区。那时没车,觉得交通非常非常不方便。房子现在也要40万以上(bundoora, preston, mill park, coburg之类),heidelberg由于交通方便,最近房价也上升,没有什么有名的中学。epping之类的地方治安听说不好。greensborough的青少年比较叛逆。eltham还行,发展还不错。澳洲人对北边的定义就是原始森林,可以见到袋鼠,生活更加农村,繁华是谈不上的,比较荒凉。

大概就是这些。写得手软。不过把这些东西分享下,大家也不用再花费我之前用的时间精力去搜寻这些信息,算是帮人。

后来很快我们就看到离老公工作很近的区有很不错的一间unit,价格也是非常惊喜,房主是退休军人,一些都保持得很好,又重新装修了一次。我们很快就决定买这个房子。

房子侧面,和车库,车库后面是后花园。走50米是一个大公园,有一条河穿过。

科普下澳洲房子的种类

apartment一般是两三层(市中心的比较高),每人一间,就跟国内的套房一样,买apartment是没有买地的,所以政 府什么时候想收回,就没了。一般没有后花园,比较容易打理,价格也是相比之下最便宜的。当然不同区的apartment还是不同价格,在好的区的unit顶个房子。

unit就是一共有几间到十几间房子建得差不多的,买房子也是买地,但是一般面积比较小,有后花园,停车房,相对独立,价格在中间。适合夫妇。在网站看房子的时候如果地址是1/21之类中间有\\\"/\\\"的一般就是unit,有些中介放上去的时候太急,写是房子,但其实不是的。townhouse差不多,一般是两层,但因为堆成两层,每层面积就比较小。

house就是大房子,适合大家庭居住。这边一般是一层和两层的房子。很多人喜欢两层的房子,但有个问题要注意的是,夏天两层的房子里,楼上会非常热,因为热的空气都上去了,还有其它物理原因。经常开空调就不用怕。房子是木板做的也同样道理,夏天会很热。砖房相对好很多。

在澳洲,房子每年都是在升值,因为政府有保护政策等等的原因,所以听过很多人说,买house比买unit好,买unit比apartment好,买apartment比什么都不买好,你拿着钱等,等着等着房价升了,你存多的钱还是只能买同样的房子。早投资好。一般来讲,现在买房子,买个小的,几年后有孩子了,换个大房子,现在的房子装修下,去银行评估,银行评估你的房子升值了十万,你就可以从银行拿出十万,作为首付,买另外一个房子,老的房子贷款还没还完,就交给中介租出去,一般租金已经能够覆盖大半甚至全部每个月的贷款费用,等20或30年后,房子贷款都还清了,你想卖也好,想继续租每个月赚租金也好,都是一笔可靠的财富,养老也不用愁。

官方说法是澳洲人五年到七年就换一套房子(因为换工作,孩子要上学了等等原因),老了就自住一套,租出去一套,也有些收入。不是因为澳洲人多有钱,只是这边买房的政策而已。但是现实中我认识的一些澳洲人有一些年纪了还是在租房,收入不高,没有攒首付的习惯,离婚分了财产,重组家庭,等等的原因。中国人买房子还是比较霸气的,特别是贪官污吏,拍卖的话开价很高,付款都是一次付完(但其实不建议这样做,因为有多余的钱还不如投资多几个房子)。现在澳洲政府修改了一些政策,不是那么容易给中国有钱人买了,但还是很多。认识一个中国女生刚刚成年,在非常贵的区有一套带泳池的大房子,就住她一个人,父母一年过来看她几次而已。非常难得还是一个个性很不错的孩子。反正见多了,觉得:没有最富,只有更富。

说回我们这个正常家庭。看中房子后,跟中介打交道,first national,中介很美,但没有经验,热情但有点烦人,因为银行出approval比较慢,两三个星期一直打电话给老公,问怎样了。后来我就跟她领导直接联系,是个很有经验的老头,说我们很烦,你们严重影响到我们生活,怎么说也是顾客,哪有这么催的(这些都是david传授的),老头通情达理,跟我说明情况,我让david把一份文件个他后,就没再电话骚扰我们了。这是唯一的一段不开心的插曲。至于大家说的什么要跟中介说有三天的cooling days,要subject to finance之类的,这个中介的合同都是有说明的,所以我们也不用那么\\\"聪明\\\"去提醒。

程序简单说来就是看中房子,出offer,你出了offer其他人还是可以继续出,offer里就是说你给价多少,几时要搬(settlement day),一般auction拍下来的房子就是在现场给价格,房东说好那就是好了,不能再反悔,settlement也一般是一个月。不是auction的话就是房东决定哪个offer好就接受哪个。出了offer之后有一个cooling period,一般是三天,我们中介是七天,在这个时间里你突然不要房子了,就可以不要,有些中介会收你一开始出offer付的1000左右费用,但大多数为了口碑不会要。

过了那个时间,房东和选中的买房子的人就可以签contract,然后交首付给中介。这个contract在我们的中介直接就是subject to finance和subject to inspection,第一个就是如果银行不通过你的贷款要求,不给uncondictional approval,你还是可以不要这个房子,没有任何损失;第二个就是你找人看房子,如果房子有隐藏的建筑问题,或者有白蚁之类的问题,你也可以让那个人出个报告,毁约,没有任何损失。请人看是要300左右的费用,中介会提出他们可以找人帮忙看,但这些是中介的伙伴,应该会帮中介说话,还是自己找比较好,broker一般也有认识的人。这个是可选的,不是一定要做。

然后就要找律师,银行如果在你们签订的时间内没有批贷款,可以让律师跟对方的律师要求延期。银行批出来,中介就没事了,他们可以跟卖房子的人拿酬金了。我们就等settlement day了,可以提前,让律师办理就好。

买房子的费用:首付+印花税(1万以上,看房子的价格,价格越好越贵)+律师费用500+杂七杂八近1000的费用…还有,就是家具费用啦。


精彩评论1

danielgao 发表于 2020-7-15 00:14 | 显示全部楼层

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