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[希腊房产] 希腊房产真的涨了吗?

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无限可能 发表于 2019-10-26 17:00 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题

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本帖最后由 无限可能 于 2019-11-22 10:20 编辑

希腊的房子涨了吗?涨了多少?现在还是入市时机吗?希腊房产还会继续上涨吗?投资希腊房产能达到保值增值的目的吗?买房移民真的合算吗?……
相信每一个想投资希腊的同胞都会不约而同想到这些问题

先不说希腊的房子是不是真的涨了,至少在中文网络世界,那是涨声一片,并且涨幅巨大,仿佛今天不买,明天就来不及了

“我再考虑考虑”
“别犹豫了,房子涨得很快,现在不买,以后更贵啦!”

“你卖给我房子太贵了,人家买的没有这个价”
“哎呀,人家那是以前买的,现在涨价了呀”

这是中介带看房时的典型问答,中介俨然掌握了房价涨跌的解释权

你要是逮到一个新老移民就问他房子涨了吗?他多半也会告诉你涨了不少,因为国人热炒的glyfada等区域房子,局部涨幅巨大。

但是无论你多么努力打听,毕竟样本还是太小。道听途说不靠谱,要想得到客观全面的答案,咱还得看看官方数据,从希腊央行bankofgreece点gr/下载了希腊公寓价格指数,数据只更新到二季度,雅典和全国的数据基本同步

表格数据简单明了,概括一下:

1、希腊房价的历史最高点是2008年三季度

2、阶段底部是2017年第一、第二季度,而并非传说中的2013年,也不是2014

3、相较历史高点,现在的价格相当于六五折优惠

4、从2017底部起来,到目前为止,涨幅不超过15%。

5、2013-2014年的投资者,人数不多,虽然没有占到先发优势,但胜在优质房源充足,选择余地大。

6、2017-2018年的投资者,恭喜你们抄底成功

有过股票投资经验的朋友都知道,熊市不言底,抄底不是明智的行为,弄不好容易抄在半山腰。正确姿势应该是等待筑底成功,上涨趋势确立后,买在金叉的位置,即右侧买点,我认为2019就是希腊房产的右侧买点。

依然套用股市思维,龙头个股(glyfada)涨幅巨大,优质板块(雅典)涨势确立,大盘(希腊)企稳反弹。我的建议,到优质板块里寻找后排补涨的品种

我是这么想的,也是这么做的,努力践行知行合一。详情见《逃离北上广,希腊去买房》

在过去的数十年中,无数砖家学者预测中国房价,结果都惨遭打脸,只有任大炮始终如一唱多房价还一直都对
被市场长期教育以后,人们终于恍然大悟,得到了以下几点高度共识,咱们可以一一对应到雅典房市,看看能不能理出一点头绪

1、高房价是印出来的
希腊的发钞权在欧洲央行,不能随意货币注水

2、政府垄断土地供给,控制供地节奏操纵房价
希腊土地私有制,可以自由交易,供需相对稳定

3、旧城改造人为制造短期需求,推动局部房价快速上涨
黄金签证吸引国际买家,制造外部需求

4、城市化推动房价上涨,人口流入是一个城市房价的终极支撑
希腊城市化率已超过80%,人口长期负增长(见附图)

5、住房消费观念,国人有钱必买房已经是信仰般的存在
希腊百姓住宅自有率很高,债务危机后房地产市场丧失投资价值,即便欧元长期低利率也无法调动市民的买房冲动

两相对照,只有第3点即黄金签证是利多房价。雅典房价缺乏长期上涨的必然性。
众所周知,黄金签证是和房子绑定的,因此没有人短期内就卖掉房子,要卖也是十年之后的事情了,所以短期的房价上涨还不能高兴的太早,说希腊的房子能否保值增值,约等于说十年后房价是涨是跌。而十年后的房价很大程度上取决于黄金签证的政策延续性,前提是保持社会稳定、经济发展,黄金签证才能保持吸引力。

如果你把希腊买房移民看作一项投资,那么指望通过低买高卖获利是相当渺茫的。

打个土气比方
国内的房子,是肉鸡,你可以从二两养到八两,也可以从一斤养到两斤,反正不管是哪个阶段,鸡总是在成长,养鸡人也总有获利
希腊的房子,那是老母鸡,咱们看到它的时候,就已经三斤了,你想把它从三斤养到4斤都是难于上青天,唯一能指望的就是,喂好了它,让它下蛋

所有的老母鸡只要活着的一天都是要吃饲料的;
所有的房子也都有持有成本,房产税、物业费、折旧……

但不是所有的老母鸡都会下蛋,每天下蛋的母鸡才是好母鸡;
也不是所有的房子都有可观的租金收入,高租售比的房子才是好房子

继续吹牛,说说最后一个问题买房移民真的合算吗?

首先看看希腊黄金签证有几种方式可供选择

希腊政府11月14日公布“黄金签证”政策的新要求,并规定了向非欧盟国家公民发放五年期居留许可证的程序。
此前,只有通过购买价值25万欧元或以上的希腊房产才可获得“黄金签证”。这项新法案则允许投资人通过投资债券、股票或在银行存款等方式取得希腊居留许可。这意味着,在未来,除了现行购房换居留政策继续沿用外,欧盟以外的第三国公民还可以通过以下任何一种方式获得希腊“黄金签证”:

向房地产投资责任公司(REIC)注资至少40万欧元,或通过增资计划向其购买至少40万欧元股票,该公司目的仅在于投资希腊;

投资至少40万欧元至在希腊设立的资本股份公司或专门投资希腊股票和债券的共同基金;

通过希腊银行投资期限至少3年、价值至少40万欧元的希腊国家债券;

在希腊银行定期存款至少40万欧元,存款期限至少为12个月;

在希腊资本市场投资至少80万欧元购买股票、公司债券或国家债券;

购买至少40万欧元在希腊或其他欧盟成员国设立的基金,该基金需完全用于投资希腊房地产市场。

该法案规定,若为团体投资,则每次至多获得3张“黄金签证”。每个团体可包括一位执行者和两位投资人。投资的最大额度取决于该项目的投资价值。其中,预计一张居留许可至少需要投资80万欧元。以此类推,一个三人团体至少需要投资240万欧元以获得团体“黄金签证”。


————其中有40万定存一年获黄金签证的方式,风险低,时间成本低,交易成本低,流动性高,堪称史上后悔成本最低的黄金签证。我觉得比买房移民更合算

在雅典时偶遇一位北京来的离休领导,他喜欢四海为家(不是跑江湖那种),所以在杭州、三亚、丽江、、、都有房子,共有八套,一年四季轮流着几个家住住,在雅典海边也买了一个房子,他的口号是“自由人生,浪漫爱琴海”,对他而言,买房移民实在太合算了,感谢希腊政府,感谢黄金签证!感谢欧债危机*~额?……当然他最该感谢的还是他的祖国!

有一位移友,孩子在雅典某国际学校上学,自己没法陪读,于是在学校边上买了房子,有了自己的家,瞬间就有了安全感和归属感,然后再请个菲佣照顾孩子。对他来说,买房移民真的太合算了!

海外金融资产多的人,买房移民真合算,因为可以躲过CRS全球征税

如果你还年轻,还有很多想法,财力还不是特别雄厚,花25万购买了十年以上的“不动”产,那么希腊买房移民,可能谈不上很合算了
……
总之,各人情况不一样,还是要根据自己的需求选择合适的方式移民,不要被他人带乱了节奏

还有一个购买40万国债获黄金签证的方式,在国人的固有观念里,国债属于低风险低收益的投资。

可是希腊国债却有过不光彩的历史

2012年2月21日,希腊政府发表申明,将于3月12日启动与私人债权人的债券互换计划。假如届时能有66%的私人债权人同意参与债券互换行动,则希腊政府将激活“集体行动条款”(CAC),该条款可以迫使全部私人债权人都参与债券互换。
在债券重组行动中,希腊新发债券期限为11~30年,该国私人债权人所持100欧元旧债券,将换得面值31.5欧元的希腊新债券和欧洲金融稳定工具(EFSF)发行的面值15欧元的短期票据。通过债权重组,持有希腊国债的债权人将遭受74%的损失。
所谓的债券互换,说白了就是通过赖账的方式减免自己的债务,把原有的债务打三折,而且,如果债权人不同意就激活“集体行动条款”强制实施。希腊的这种态度,再次证明了一句俗话:欠账的是大爷!

有人说,希腊不是已经走出危机步入复苏了吗?没错,的确是正在复苏中,但是由于希腊经济结构单一,单一的收入结构导致它的经济依然脆弱。航运业和旅游业两大支柱产业对外依存度极高,极容易受到外部冲击。
回顾希腊主权债务危机,这一状况至今并无根本性的改变
2007年,美国次贷危机爆发,希腊旅游业和船运业首当其冲受到摧毁性影响,农产品出口也显著下降。2009年前8个月,希腊船运业收入下降了31.3%,船运业对经济的贡献率由原来的7%下降到了1.2%
旅游业同样遭到打击。2009年前8个月,来自美国和欧洲两地的旅游业收入分别减少了6.2%和14%,2009年收入同比下降了13.3
根据希腊酒店协会的和统计,2009年夏季在希腊旅游的外国游客同比2008年减少了12.2%,这相当于希腊游客的绝对数字减少了172万,由此损失了16.1亿欧元。游客的减少还意味着当地有4.7万人因此失业,占每年夏季旅游旺季就业人数的10%。在外国游客严重缩水的同时,本地游客也纷纷取消了旅游计划。从整个希腊的旅游情况来说,本来应该为旺季的复活节,宾馆入住率最最惨淡的时候只有10%,一些酒店不得不打折促销。
这意味着什么?
希腊经济的增长性中断了!增长一旦中断,就意味着,政府不能再通过经济增长的财富来支撑高投资、高福利导致的债务负担,临界点一到,债务危机就爆发了

债务危机爆发后,理论上有四种办法可以渡过难关,步入下一个经济增长周期:
1、削减支出
穷国高福利,无法承受之重,但要他们放弃高福利谈何容易

2、减少债务
a,通过债务违约和重组来减少债务,比如国债债券互换
b,出售资产,比如出让码头经营权,国企私有化,房地产去库存

3、财富再分配
财富再分配是指,把富人的财富分配给穷人。没有了借贷,穷人不敢借钱,而富人借不出去钱,怎么办?那就向富人收更多的税,来分配给穷人,这样穷人就能够还清债务,从而向底层输入购买力,使经济进入到一个新的周期。

4、发行货币
之前说过希腊政府不能印钞

削减支出、减少债务、财富再分配和发行货币,本质上都是在减少债务,从而使经济重新进入到正向循环。

瞎扯淡了半天,回到本楼的主题,希腊房产

据中希时报披露,预计未来几年,希腊将有超过2万套各类楼盘通过直销或拍卖方式上市。

涉及构成不良贷款组合抵押的房地产,已经或将在未来几个月出售给投资基金和投资集团,如阿波罗全球管理(Apollo Global Management)、贝恩资本(Bain Capital)和Centerbridge Partners;其中一些已经上市。

贝恩资本(Bain Capital)今年7月进行了首次销售,目前已通过出售重要建筑筹集到3500万欧元。这家总部位于波士顿的私人投资公司以4.3亿欧元收购了Amoeba NPL 投资组合。这个投资组合包括大约2300个房产作为抵押品。

阿波罗在以3.37亿欧元买下Jupiter投资组合后,也以首次销售活跃在市场上。The NPL一揽子计划涉及10亿欧元的要求,估计包括1700多个抵押贷款房产,总计超过5亿欧元。这些资产中很大一部分(约40%)涉及住宅;另一部分涉及商业地产,同时还有数十家酒店资产。

贝恩与阿波罗全球管理公司(Apollo Global Management)和Fortress一起,也在关注Neptune土地项目,该项目涉及阿尔法银行(Alpha Bank)的不良贷款和房地产抵押,该投资组合的账面价值为18亿欧元(贷款属于110家中小型企业),包括4000个价值约11亿欧元的抵押品,其中约30%是商业资产(办公室和商店),另外20%是工业地产,一揽子计划还包括酒店、地块和物流设施。

在未来几周,市场进一步预计,几周前,国家银行(National Bank)向Centerbridge Partners LLP和Elliott Advisors(UK)Limited的财团出售的Symbol资产组合中的前几批房地产。该投资组合包括12800笔不良贷款,其中8300笔房地产作为抵押品。这个组合以2.5亿欧元的价格售出。国家银行已经宣布该投资组合将由Cepal Hellas管理。

国家银行还将在未来几周内决定出售另一个带有房地产抵押的贷款组合Project Icon,该项目约有6000项资产,总计11亿欧元。这些主要是商业地产(办公室、商店、物流),以及酒店和工业厂房。只有四分之一(27%)位于雅典,另有23%位于希腊北部。

看清楚了吗?银行才是希腊最大的房东。天塌下来有高个顶着!

金融是国民经济的血液,要发展经济,必先救银行,要让银行脱困,就要让它的房产解套,于是我们就看到了黄金签证的推出,多项措施直指房地产,又是25万买房,又是40万入股房产公司,还有40万购买房产基金,可以看出希腊政府多么迫切地想为银行解套,为了吸引更多的接盘侠,政府可谓使尽了浑身解数,又给黄金签证,又是降低房产税、降低交易税。

就问你动不动心吧!



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精彩评论12

MAXWILL 发表于 2019-11-4 15:42 | 显示全部楼层

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 楼主| 无限可能 发表于 2019-11-5 17:45 来自手机 | 显示全部楼层

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MAXWILL 发表于 2019-11-4 15:42
楼主,可否加个VX或者QQ?

当然可以,不过我也没有站内短信的权限,不嫌麻烦的话你先加欧洲移民家园群485130731,我的QQ名跟这一样,也是无限可能
MAXWILL 发表于 2019-11-7 11:39 | 显示全部楼层

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好的!
yancn123 发表于 2019-11-8 17:05 来自手机 | 显示全部楼层

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楼主还会更新后几个问题吗?
MAXWILL 发表于 2019-11-11 11:41 | 显示全部楼层

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 楼主| 无限可能 发表于 2019-11-12 11:38 来自手机 | 显示全部楼层

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yancn123 发表于 2019-11-8 17:05
希腊的房子涨了吗?涨了多少?现在还是入市时机吗?希腊房产还会继续上涨吗?投资希腊房产能达到保值增值的 ...

等我哪一天闲得慌一定再来算一卦,看十年后雅典房价是涨还是跌
 楼主| 无限可能 发表于 2019-11-12 11:40 来自手机 | 显示全部楼层

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MAXWILL 发表于 2019-11-11 11:41
楼主,我等级都还没到加入群的条件,能否把联系方式发到我邮箱:

已经发到你邮箱了
MAXWILL 发表于 2019-11-13 11:44 | 显示全部楼层

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 楼主| 无限可能 发表于 2019-11-16 19:55 来自手机 | 显示全部楼层

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本帖最后由 无限可能 于 2019-11-22 10:10 编辑

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