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[房产] 移民新西兰后,我想买房我该怎么做?!

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charlesYang 发表于 2019-3-18 15:45 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题

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今天给大家分享一篇干货,什么样的身份可以去新西兰购房?

此次带女儿到新西兰过寒假,一方面让女儿适应一下新西兰的校园生活,一方面为下半年全家人来这里生活做些准备。其中买房是头等大事,非常幸运我仅用了二十多天的时间就买到自己心怡的好房,有了自己的房子才有家的感觉。下面将我的购房经历与大家分享,希望为你们今后购房置业有所帮助。

新西兰奥克兰房产概况

奥克兰由8个区组成的,但主要居住和商业活动集中在NorthShorecity,AucklandCity,Manukuacity和Waitakerecity这4个区。华人习惯将奥克兰分为北岸、中区和市中心、东区、南区、西区。与各个城市相同,奥克兰市各区的贫富差距较大,各区之间的居民素质和文化差异也不小。

北岸(NorthShoreCity)

奥克兰北岸,山峦起伏、风景优美充满了海边风情,从Cheltenham到Torbay有10多个可以散步、游泳、冲浪的沙滩。新西兰许多成功的国际海员都是在这里的北岸游艇俱乐部里开始他们的职业生涯。

北岸区居民收入水平中等,贫富差别较小,欧裔、亚裔人口占比较大,所以地区治安比较好。教育资源良好,从小学到高中有很多Decile10分的公立学校和私校可供选择。

注重教育喜欢安全的华人,越来越多的聚集到北岸,像Albany、Northcote等地方,几乎感觉不到身在国外的不便。

一是交通,北岸基本是居民生活区,公司、写字楼相对较少,所以如果去CITY上班就会比较堵了。

二是地形,到处都是坡,虽然景色美了,但出行不方便。幸亏有导航,否则走着走着就丢了。三是房价,国人喜欢的地方,房价容易被高估。

中区是AucklandCity的一部分

中区离市中心最近,交通方便,这里是著名的富豪区。Remuera、HerneBay、MissionBay、EPSOM等地都是财力雄厚的BOSS们的首选地区。这里有蜿蜒悠长、绿树成荫的车道,有一栋栋古老而靓丽的美宅,白帆飘逸的海滩。教育资源丰富,购物、休闲娱乐场所众多,花钱非常方便。

这里既有设计精湛、质量一流的高端房产,也有价格亲民的普通住宅。既有舒适雅致的老式房产,也有很多漂亮的豪华公寓。但如果想买理想的HOUSE最少也要200万纽币起步。

东区是ManukauCity的一部分与中区、南区相邻这里是老华侨的聚居地,中国人很多。交通方便,生活经济实惠,气氛安祥。校区也不错,pigeonmountain小学,BucklandsBeach中学,macleans高中都是很好的学校。但东区大多数房子比较旧,景色差点。如果要好景色,好校区的房子价格会很高。

西区WaitakereCity

景色不错,可以买到价格便宜的海景房。但好校区不多,毛毛和岛人,阿三多点儿,华人来这里居住的不多。这里有一个马场(自由市场)非常热闹,有机会可以去看看。

南区是ManukauCity的另一部分

这里地势平缓,土地肥沃,风吹草低见牛羊。毛毛和岛民多居住此地,华人比较少。

未来30年奥克兰有三大重点开发区域,分别是北岸,西区和南区。

这三个区域在2017年7月奥克兰市政规划里面在未来30年将分别新建:

1.北岸共44454棟新房

2.西区共42355棟新房

3.南区共50600棟新房


大力发展北岸和西区是有道理了,因为西区是传统意义上的不毛之地,北岸是无法大规模工业开发和农业利用的丘陵地带。而南区是奥克兰的菜篮子,是一望无际的平整肥沃土地,把奥克兰最好的平整肥沃土地发展房地产居民住宅,我相信任何一个奥克兰市长都会把这个方向的发展作为最后一个选项。但随着人口的增长,发展南区也是不得以的趋势。

经过一番考虑,我决定把家安在奥克兰北岸。

新西兰的房子不同于国内,这里的房子千差万别,必须提前做好功课。

产权种类:

freehold永久产权:独立拥有房产及地产,这是最好的产权形式。

Leasehold租赁产权:地不属于你,每年要上交地租钱,这种房产很便宜但等你买了才知道进了个大坑。不建议购买。

Crosslease:共用土地产权,几家共同使用土地,房屋改造翻新都要经过别家同意。升值慢。

房屋材料:

Weatherboard或cedar木:适合新西兰的气候条件,比较普遍。缺点,需要对房屋定期保养。

砖房:优点:美观,房屋维护比较简单。缺点:如因地震、地基下陷,墙体出现裂缝不好维修。

Plaster水泥板:造型美观时尚,但新西兰多雨,房屋容易漏水发霉,维修成本极高。最好不要买。

建造年代:老房子多是木头窗户,墙体没有保暖层,如果没有重新改造过,冬天会很冷。1996年至2005年之间的PLASTER房子要注意,因为政府对建筑标准的放松,出现了很多漏水房。

屋顶:铁皮屋顶、沥青油毡顶、水泥瓦顶。我喜欢水泥瓦顶。

地基:水泥地基、水泥泡沫地基、木桩框架等。

朝向与坡度:最好是北向上坡的平地,上网查查是否在洪水区。

街区环境:远离主路,最好是无尾静街,进出车辆是否安全方便。

校区:公立学校是就近入学,私校不受限制。

银行贷款:向银行申请贷款额度,做到心中有数,遇见好房子时可以迅速出价。

拍卖:是无条件的,只要你拍下就必须执行,即使是有问题的房子你也要接受。所以拍卖前一定要对你关注的房产进行认真检查研究。

议价:讨价还价,商量着来。

下面进入看房阶段:

1、多看房,在看房中学习。

现在房源信息比较公开,在后花园房地产、TRADEME等网站、公众号都有最新房源的信息,上面有房子开放日的时间和代理的信息。可以自己去看也可以约上你的房产中介一起去看。

2、找一位适合自己的中介,了解巩固你不懂的知识。

1、具备建筑常识、能够准确判断房屋内在质量及未来装修改造的工程预算。

2、熟悉各个街区人文地理环境,那里有公屋、那里是洪水区,居住的人口比例等。

3、有良好的沟通能力,方便与屋主进行沟通达成交易。当然自己也要不断学习,最好是把自己培养成一名优秀的房屋中介。

因为要求多,所以一位房屋中介还不能满足我的要求,我取其所长请了两位中介朋友,一位是Barfoot公司的MISSTINASHI,她以前是位中学老师办事认真专业,向她学习了很多房屋方面的知识。一位是Harcourts公司MISSSunnie,她初中时来到新西兰,熟悉环境、为人热情,善于沟通。在此由衷感谢二位鼎力相助。

3、确定自己的购房目标

新西兰的房子千差万别、各不相同,如果只凭感觉买房,自己辛苦中介也累,而且容易漏过心怡的房子。所以通过一段时间的看房后,根据自己的需要确定自己的购房目标。

看看我的要求:

1、预算110万~130万,高了买不起,低了看不上

2、校区:Rangitoto中学

3、freehold全幅地永久产权

4、80年代后建的房子

5、Weatherboard或cedar砖木结构

6、上下两层,房屋有吊顶,地势平缓、上坡朝北

7、无尾静街、有门有脸、车辆出入安全、街区环境优美道路宽敞,路边少有停车。

8、首次上市、没有翻新。

通过以上筛选,可看的房子就不多了。每天按上述条件搜一下,就不会漏过自己喜欢的房子。

看房的必备工具,手电筒(看地基,吊顶内部)、望远镜(看屋顶)、盒尺(量木桩的尺寸等)、指南针(找北)、玻璃球(测地面水平)。

街区环境,同一街区大多数房子是同一时期建的,通过房子外观状况、街道车辆的停放的位置可以大致了解这个街区的家庭收入水平和文化程度。

整体,外观是否结实匀称,地势排水、朝向采光、车辆进出安全、洪水区、高压线、公屋等。

屋顶,房瓦是否平整,是否有定期保养除菌喷漆,屋脊瓦和接缝是否有破损,是否有碎瓦、漏瓦的现象。如果有,就要重点看看吊顶内分析原因。

外墙,是否是Weatherboard或cedar木,表面漆的状况,连接处是否有翘起,这些都是今后要花钱维护的。

门窗,看看窗户的材质,打开闭合是否顺畅,密封是否良好,判断房屋有无沉降变型。

内饰:闻闻房间有无潮气、地毯潮不潮。找找屋顶、地毯上的水渍,判断分析原因。翻新的房子无法准确判断存在的问题,所以我不买翻新房。不要过分关注房间内的摆设,无论多么吸引人都要保持眼中只有空房子的境界。

地面:用玻璃球测测地面、窗台是否水平,踩上去是否有声音、有隆起或塌陷。

地基:通过观测木桩的外径、数量及排列是否均匀,防潮层、保温层、导水槽、上下水管线等做工是否整齐干净,可以判断当时建造者的工艺水平进而推测房屋的整体质量。

花园:美学艺术方面我不擅长,就不说了,注意看看DECK的材质和状况。

如果发现问题,可以通过百度,GOOGLE,问问身边朋友一边学习一边进步,买房是大事,多了解些相关知识是必要的。

出价、递OFFER

在新西兰房产交易中,买卖双方几乎是不见面的,所有前期出价、OFFER、签合同是由房屋中介完成的,后期交割是有双方律师完成的。

在出价的过程中(指的是议价交易),我认为要自己做主,不要把自己的底牌亮给中介。一定要自己根据实际情况,控制加价的节奏,这样成功几率更大,买卖双方都会更满意(满意度是心里预期,不仅仅体现在成交价格),递交OFFER时,要加上屋检、贷款等合理条件,以免碰到有问题的房子或其他原因产生损失。谈了半天技术,其实在新西兰买房更多要靠缘分。

我的房子是2018年底以议价的方式上市,当时我还在国内通过《后花园房产公众号》发现的,从公开信息了解,此房子完全符合我对地理位置、房屋结构等要求。于是让妻子去实地考察并发参观视频给我。我从GOOGLE实景地图近一步了解房屋街区等情况。

虽然我没有亲临现场,但已经比较满意这栋房子。于是根据近期周边房产的成交记录,让妻子出一个合理范围内较低价格的OFFER。屋主反馈价格太低,没有接。因为当时正值年底看房的人少,同时也希望屋主能降降期望值。

于是让妻子密切观察但不出价,等我到新西兰实地考察后再定。要不说是缘分呢,直到我1月20日到达新西兰时,屋主都没有接任何人的OFFER。我也没有耽误,22日就带着我的看房装备实地考察。无尾静街道路宽阔而安静、房子雅致而优美,绿树成荫、草地湖畔整个街区充满了迷人的韵味。

以我对风水学的肤浅理解,这栋房子位置非常好,而且房子外观,屋内格局也都是我喜欢。前有榕后有樟树,屋内墙壁挂的国画大师韩美林的花鸟画,都能体现出屋主的品味和情趣。房屋质量更是上乘,连室外DECK用的都是质量最好的QUILA板。于是再次出价,屋主这次还价了但比较高。

我没有立刻还价,而是等待时机。到了2019年除夕那天,我觉得是时候了,我出了我认为双方都愿意接受的价格。很快好消息传来,屋主接了我的OFFER。

一件大事在狗年的最后一天终于顺利愉快的完成了。下面是到Citycouncil看档案是否有加建违建、请BUILDER屋检,请律师检查房屋文件,联系银行贷款,确定交割日期,最后将有条件合同转成无条件合同。

后面这些事情就没有什么了,按中介、银行和律师的要求办就可以了。银行用的ANZ、律师事务所是BROOKFIELDS,保险是AMI服务都及时周到。

后来知道原屋主是一对香港夫妇,子孙满堂其乐融融。因为儿女愿回香港长期发展,所以举家搬回香港。她们交房时把屋子收拾的非常干净整洁,给我们留下了很多生活工具,还特别写了一本生活小贴示,网线端口在哪、净水滤芯、中央吸尘袋到哪个网站购买、之前用过的园艺公司,甚至包括每星期几收什么种类的垃圾。

因为没有联系方式,在此由衷的感谢原屋主细心。我们非常喜爱这栋房子,也非常欢迎她们有机会回家看看。

这是一次非常快乐的购房体验。希望大家也买到自己心怡的好房子。

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水冰月 发表于 2019-3-18 15:51 | 显示全部楼层

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