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 楼主| 波特兰暮光 发表于 2019-2-19 14:36 | 显示全部楼层

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垄断者的故事--较量
Jeff and Trump.jpg
美国的资本主义制度下,虽然有反垄断法,但很多巨头利用事实垄断和议价能力攫取了超额利润。电视和网络巨头Comcast,收费年年涨你没商量,芯片巨头高通多年安享垄断利润...黎民苦垄断久矣!近期像郭台铭、特斯拉、亚马逊等豪强大户,更是以选址和投资为筹码,跑马圈地,将大刀砍向了各地政府今后多年的税收,玩起了狸猫换太子的游戏。
Jeff and wife.jpg
前一阵大姐夫的内乱风波,又爆出大姐夫声称媒体勒索的法律战,今天终又爆出了新的战果!在广大纽约民众和政治家反对之下,亚马逊宣布放弃在纽约建立新总部的计划。亚马逊发言人Jodi Seth发出声明:
“经过深思和熟虑,我们决定不推进我们在纽约长岛市建立亚马逊总部的计划!一些州和地方的政治家明确反对我们的存在,不与我们合作!”
Headquater.webp.jpg
这个声明震惊了全美各州各市,因为全美主要城市经过一年多的惨烈竞争后,亚马逊于2018年11月宣布纽约市和北弗吉尼亚州两地共同作为其第二个总部(绰号为HQ2)。 预计每个城市十年内将有超过25,000个新增就业,羡煞了落选的上百城市!

是谁竟然敢抛弃大姐夫悬着眼前的胡萝卜?
Amazon NY.jpg
纽约!只有纽约,才有这种精神!如果你爱一个人,就送他去纽约潇洒一下;如果你恨一个人,你就让他去纽约得瑟一回。说来话长,纽约入选,是政府主导的行为,纽约从不缺吸引力,长岛新总部最初是由纽约州州长安德鲁·科莫力挺,他说亚马逊是一个巨大的就业机会,可以将纽约市打造成一个真正能与硅谷竞争的技术中心....以下省略一万字,大家就信了。
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然而当亚马逊真的选了纽约后,纽约民众发现纽约长岛是在用了自残式的献媚,放了超大税收补贴气球后,才抱得大姐夫归的,于是政治风暴来了!
Amazon lies.jpg
当地群众担心亚马逊的入侵,将很快导致现有居民被高房价扫地出门,再也买不起房,再也租不起房。
affordable house.jpg
亚马逊摧毁的当地业态和就业岗位,在十年内可能数倍于它带来的。民众更抨击纽约对亚马逊的15.25亿美元的税收投献政策,难以负担,不可持续!
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抗议者走上了长岛市的街头,揭露这笔交易损害纳税人和居民利益。大规模的抗议示威不断,就如同原先西雅图居民对亚马逊的愤怒抗议。
Amazon do  not pay tax.jpg
亚马逊退出的决定,最沮丧的是纽约政府。市长比尔·德布拉西奥说:“除了纽约市很难做到这一点,我们给了亚马逊机会成为一个好邻居,在世界上最伟大的城市开展业务,而亚马逊竟然放弃了这个机会。
纽约国会女议员卡罗琳·马洛尼表示,她对失去25,000工作岗位和数亿美元投资失望。
Amazon Lies court.jpg
她在Twitter上写道:“这笔交易本来可以得到挽救,市民表达了合理的担忧,我们可以做一些调整,并且已经准备做了,但现在我们没机会做了!”

另一方面,纽约新锐女议员亚历山大·奥卡西奥·科尔特斯,则盛赞亚马逊的退出是几个月来坚持抗议的成果,是广大纽约人民的胜利!
“凡事皆有可能!” 她在Twitter上写道: “今天一群忠诚的、平凡的纽约人,团结一致挫败了亚马逊的企业贪婪、工人剥削、以及世界首富的狂妄。”
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而纽约州参议员迈克尔·吉安里斯(Michael Gianaris)被推荐担任公共机构控制委员会的负责人,这个机构在阻止重大项目方面取得了不少成功。
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纽约的失落会成为另一个城市的收获吗?
纽约的政治家、广大居民以这样的力量和勇气,抛开了亚马逊画的大饼,令人还是肃然起敬! 房地产投资者也将感受到预期的惊人逆转。
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然而,纽约话声未落,其他州的官员已蠢蠢欲动。相邻新泽西州房产税高居不下,近期深受人口流出困扰,州长Phil Murphy立即呼吁亚马逊来新泽西: “现在比以往任何时候都更明确,亚马逊有机会加入纽瓦克,让新泽西崛起!”
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但亚马逊在声明中表示,它目前没有计划重新开放第二总部选城。它计划推进在弗吉尼亚州和纳什维尔的办公室扩建,在那里建立一个新的中心,预计将雇用5000人。并强调将继续在北美十七个现有分支地点,继续进行扩展。

美国就是这样充满博弈的地方,你可以靠市场地位,让地方政府跪舔!但暴露贪婪的面目,让居民成了税奴、房奴、冒犯了主流民意,仍然会败走麦城!
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亚马逊一路走来,击溃了传统图书业、摧毁了商超产业、让美国邮政赔钱服务、让各城市割地纳贡、并高擎着世界首富的令牌,狂飙突进,挥舞着AI人工智能的大旗、横扫千军....
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这场历时一年多的选秀大戏,吊足了胃口,终于接近散场,如同烽火戏诸侯般、浪费了全美各地的竞选感情后,接近尾声。
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纽约,也只有纽约!有这样的力量和勇气,令人扼腕叹息,令人肃然起敬!
纽约战役之后,亚马逊是否会如家务事般,一地鸡毛?或只是一场闹剧?折射出美国社会百态、既展现出科技进步的潮流,也揭露着民众痛苦的原因。立场不同,则意见不同。领袖的企业应多一些社会使命感,少一些对地方资源和税收的透支掠夺。毕竟我们没有看到谷歌、苹果、微软...采用这么血腥的选秀方式。而纽约人民的齐声喝止,也给垄断企业们敲响了警钟......
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 楼主| 波特兰暮光 发表于 2019-2-24 05:04 | 显示全部楼层

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波特兰房产介绍 --川普2018税改对2019房市的影响
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有朋友在观望房价变化的走势,看到加州和西雅图回调了,就感觉房市进入了下行周期,觉得可以等两年再入手抄底。观望应是每个人的常态,观望的正确姿势有两点:
一、跟踪实际市场的真实成交,不要只靠第六感。每个地域的房产供求和价值判断,都不相同。当我们惊讶于一套定价合适的刚需别墅,吸引到十个出价后,对市场的温度、供求关系的判断会更客观。
二、关注政策导向,包括货币政策、贷款政策、和税收政策等,去分析解读,预期对市场的影响。
Trump rate.jpg
又到了一年一度的美国报税季了。川普“减税和就业法” 于2018年1月生效,导致美国税法发生重大变化,并将在2019年初的报税季第一次收到实效。本文就来剖析下这次结构性的减税改革变化,对房产投资的影响!
美国这次税改,调降了各收入档次的所得税率,也修改了可用于抵扣的科目及金额。
一、降低所得税率,个人及家庭可以留存的钱会更多(留存=收入-降低后的税收)
朋友会想:“每年降低那点税对买房是杯水车薪吧?”
此言差矣!因为美国人买房多是超高杠杆,买房首付3%或5%的房款就行。因此降税后,美国人留存多了,原先很多差点首付的租房族就能买房了。降税的杠杆撬动了美国购房者的贷款能力,贷款获批的人群会显著增多,也能增大贷款的金额。 所以减税对贷款成功有杠杆作用,对房市的中期影响是很大的。
rate-chart.jpg
上面表格将分档税率与实际税率进行比较,计算出纳税的金额,及税改导致的税收变化。 税率的分档数量没有变化(仍然是七档),只有分档税率发生了变化。
假设一对夫妇马克和玛丽共同提交申请,他们的应税收入合计为14万美元。
2018年以前税改前,他们的联邦所得税率将处于25%的税率档内。
2018年起的政策,他们的联邦所得税率调降为22%。
2018年起,各税档累进税率,因此他们的实际所得税负债将征税如下:
应税收入的第一个19,050美元(19,050美元×10%)= 1,905美元
19,050美元至77,400美元(58,350美元×12%)的12%= 7,002美元
$ 77,400至$ 140,000(62,600×22%)= 14,564美元
2018年的总税务合计(扣除抵扣项之前):23,471美元
2018年以前,如收入仍为14万,税改前计算税收如下:
应税收入的首19,050美元,税收 19,050美元×10%税率= 1,905美元
19,050美元至77,400美元的  58,350美元×15%= 8,752.50美元
77,400美元至140,000美元的62,600美元×25%= 15,650美元
税改前总税收:26,307.50美元
2018年税改前后,节省税收:($ 26,307.50  -  $ 23,471)= $ 2,836.50
如果马克和玛丽正在攒首付款,那么他们就多了近3000美元。
homeownership-rates.jpg
上图显示美国房屋自有率处于多年的低位,房产刚需不少

二、标准化扣除及其对抵押贷款利息可抵扣性的影响
2018年实施的税法改革,如纳税者采用标准化扣除法,可以享受抵免不交税的收入基数倍增了。
2018年前,个人单独报税的话,可以将收入扣除6,000美元后,作为基数按各档报税。
2018年起,个人可以把收入扣除12000美金,再作为基数去计算所得税。
2018年前,夫妇共同报税的,可抵扣12000美元。
2018年起,夫妇共同报税的,可扣除抵减额度倍增至24,000美元!
这简单看对房地产来说是好的,抵扣倍增,应税基数减少,就又少交税了,对吧? 意味着纳税人的口袋里有更多的钱,有更多的首付和月供能力。
注意:对不采用标准化扣除额的纳税人,逐项列出抵扣金额的动因减少,稍后解释。
抵扣倍增的降税效果,对刚需购房者,中低价房产的有利影响更大。
China house price index.png
上图为中国房价走势,出乎了多数预测者的预料

三、美国纳税人在报税时,如选择分项扣除报税法,很多项成本是可以从应税收入中扣减,以减少的基数去按各档报税的,比如抵扣住房相关费用,最大的一块抵扣是抵押贷款利息。
因标准化扣除法和分项扣除法不能同时使用,随着标准化扣除额的增加,一些原先用分项扣除法已经省税不少的纳税人,如选择采用标准化扣除法,标准抵扣额倍增带来的效果不明显。
示例:项目化与标准扣除
威尔逊夫妇在2018年支付了抵押贷款利息17,800美元。他可以选择分项税收的扣除,需要逐项列出纳税申报表。然而,作为已婚夫妇共同提交的文件,他们现在也可以申请24,000美元的标准扣除额,同时他们的贷款利息就不能分项去抵税了,省税的最终实惠并没有标准扣除增加的12000美金那么大。
根据Urban-Brookings税收政策中心统计,大约三分之一的纳税人逐项列出扣除额,但在这一数字中,74%的纳税人扣除了抵押贷款利息。抵押贷款利息能抵扣税收一直是买房的重要动因。标准化扣除额优惠的增加,消除了一些人用房贷利息去抵税的激励。如果是高价房,贷款利息很高的,反而不划算了。所以不排除逐渐显现房市的两种趋势,刚需房产继续紧缺,豪宅市场买家犹豫。
global house price index.png
上图为全球主要地区房价走势,美国是相对稳健的市场

四、拥有房产的好处
抵押贷款利息的抵税动因,显然不是买房的唯一原因。而拥有产生出租回报的资产、房地产不易失去的属性、对抗通胀的能力、土地及房产升值、自住满一定年限卖出时免所得税(单人收益25万免税,夫妻50万美金)、可通过房产抵押利用杠杆投资等众多优势,是房产投资的魅力所在!逐一阐述一下:
1,房屋所有权:一直是美国梦的一部分,拥有房产能带来安全感和成就感,房地产可以转让给继承人。
2,对冲通货膨胀:固定利率抵押贷款的本金和利息确定,可锁定30年固定利率。另一方面,租金上涨很常见,年平均增加3%至6%并不意外。一些房东团体甚至在抗议当地上限10%的年租金上涨限制!如果租金上涨,您会感觉到在一些地区,抵押贷款比租金便宜。另一方面,付不起首付的租房者只能长期租房。
3,杠杆:当您只拥有10%至20%的投资时,您还可以获得100%投资的升值吗?假设您决定在贷款买房和向银行存入20,000美元之间做出决定。银行可能会为您的投资返还2%的利息(2%×20,000美元= 400美元)。但如果您在20万美元的房屋中使用20,000美元作为首付,并且房价上涨2%,那么您的回报仅增加4,000美元(2%×200,000美元)。
4,税收优惠: 采取逐项扣减的纳税人仍然可以利用抵押贷款利息扣除 。房主出售 还可以享受客观额度的所得税减免,个人最高可达25万美元,已婚夫妇最多可50万美元免税,前提是自住房,在卖出前五年中有两年自住,或售出前只拥有了两年都在自住也行。
5,稳定性: 比租房者更稳定安心的居住保证,可以与邻居建立关系并创造社区感。
6,房屋净值贷款:比信用卡债务更实惠(并且通常可以扣除利息)。一些消费者选择房屋净值贷款来偿还其信用卡债务或其他高息债务, 取得贷款的能力是拥有房产的明确好处。
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五、2018年对税法的某些修改,对部分纳税人也有不利,比如SALT调整对部分纳税人不利。 SALT是一个缩写,意思是“州和地方税。”从历史上看,纳税人在报联邦部分的税时,能先从基数中扣除最高100%当年支付的,州和地方的所得税和财产税。 然而,2018年的税法变更将SALT可扣除金额限制在10,000美元。对于一些州和地方所得税、房产税较高的州,会减少纳税人的抵扣除额。 这对各州征税的能力会有影响,它还会对税率和加息施加下行压力。
对于高税收的州而言,SALT上限是一个有争议的问题,他们中的一些人在2018年7月向联邦法院提起诉讼,目的是取消抵扣上限,并称其违宪并侵犯国家权利。
而在2018年之前,纳税人可以采取的个人SALT扣除金额没有限制,如果他们逐项列出的话。您可以扣除100%。这对原先支付较高州所得税及很高房产税的人,会产生不利影响。
HELOCs和房屋净值贷款:您可能会听到“HELOCs不再可以扣除。”这不是真的。房主可以扣除房屋净值贷款利息。但是,2018年的税法变更将扣除额限制在那些用于支付家庭装修或增加费用的资金上。
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六、标准化扣除及其对抵押贷款利息可抵扣性的影响
2018年之前,房主可以扣除最高达一百万美元贷款的抵押贷款利息,
2017年12月15日 之后购买的房屋,上限为75万美元的贷款,才能扣除贷款利息。
对高房价地区、对贷款买豪宅的房主,新政策有税收不利影响,买房利息抵税的动因减弱。 但只有6%的家庭拥有50万美元或更多贷款的房屋,可见刚需房和多数人不受影响。
房屋净值贷款的利息可以扣除,但资金必须用于房屋改善和增加,而不是其他目的。
在第二套住房支付的贷款利息仍然可扣除,但贷款债务限额总计为75万美元(主要住房+第二套住房贷款)。
有人可以在主要住宅获得房屋净值贷款来购买第二套住房吗?是的,但根据美国国税局,利息不可扣除,那是因为贷款不用于改善或增加现有建筑物。

总结:2018年税基和各档税率的变化意味着大多数人能少交税、实得收入略有上升,能用于首付的资金逐渐增加,对刚需房产构成长期实质利好。另一方面,对贷款利息抵扣的金额限制和可抵扣房产税等的上限限制,会对豪宅市场及高价地区产生不利影响, 近期加州和西雅图等高价房地区房价的回落,在某种程度上反应出政策的预期,也有结构性减税将带来的变化。
Trump tax reform.jpg
税收政策就像一只无形的手,在调控着供求和房价,也向着居者有其屋的方向推演....


声明: 本文引用的部分政策、数据及案例来自培训教程。笔者非税务专业人士,也不是房屋贷款专业人士,不作为税务或贷款专业意见。建议读者就相关问题,咨询专业人士。

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 楼主| 波特兰暮光 发表于 2019-3-20 16:16 | 显示全部楼层

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 楼主| 波特兰暮光 发表于 2019-3-27 02:16 | 显示全部楼层

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波特兰的春天美如画
俯瞰.jpg
 楼主| 波特兰暮光 发表于 2019-4-1 12:36 | 显示全部楼层

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波特兰的樱花开始烂漫,据说排名第一的日本花园在波特兰
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波特兰学区房里看的风景
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波特兰的城铁、轻轨和公交网络规划在全美是领先的
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 楼主| 波特兰暮光 发表于 2019-4-25 10:55 | 显示全部楼层

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波特兰的春天
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 楼主| 波特兰暮光 发表于 2019-5-1 13:49 | 显示全部楼层

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春花烂漫 徐来 威拉米特河畔的樱花2.jpg
antek123456 发表于 2019-5-4 10:48 | 显示全部楼层

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