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【原创】【万字干货】保罗的移民日记

2018-5-5 16:14
原作者: Paul2pt 收藏 邀请

本文全部内容为楼主原创,如需转载或任何形式的其他用途,请与楼主联系:paul2pt@outlook.com 从打有移民的想法就在论坛爬楼学习,如今已经在葡萄牙居住,享受着伊比利亚半岛的悠闲与阳光,理应回报论坛分享一下自 ...

本文全部内容为楼主原创,如需转载或任何形式的其他用途,请与楼主联系:paul2pt@outlook.com
从打有移民的想法就在论坛爬楼学习,如今已经在葡萄牙居住,享受着伊比利亚半岛的悠闲与阳光,理应回报论坛分享一下自己的移民经历,希望也能对后来者有所帮助。

  • 为什么选择葡萄牙
说到移民,首先想到的往往是澳、美、加、新之类的传统移民国家,楼主也不例外。研究了各国的移民政策后,发现这些传统的移民国家难度已经越来越大,周期长、投入大、并且很多都具有相当的不确定性。再加上当地已有大量中国移民,其中还有很多是在当地读书后留下来的。相比之下自己在语言、学历、工作背景、经济实力都不占优势,即使通过一番努力可以实现移民,也可预见之后要面对的辛苦生活。反观欧洲几个国家的移民政策,要求简单、条件明确,特别是由于对语言学历工作经历都没有要求,在同期移民当中,我们在澳美加新的劣势,反倒成了优势。所谓退一步海阔天空,于是选择主要放在欧洲。欧洲几个国家中,综合考虑气候、语言、经济状况以及是否可以受雇工作,最终基本选定葡萄牙。

  • 登陆前的准备工作
由于在论坛上做足了功课,我们从一开始就打定了主意,不通过移民中介,全自助办理。在这里也给犹豫要不要找移民中介的童鞋打打气,尽管过来吧,三脚猫英语够用了。在论坛里结识了一位给一家当地中介远程打工的MM,由她介绍认识了当地房产公司的“小Y”。我们把首次考察的目标定义为“实地考察,了解市场”,并不打算出手定房。因此也没有再联系过多的房产公司,打算到这边再做比较。出发前老婆又通过邮件联系了几所国际学校,学校的邮件回复很及时也很耐心,预约了圣多米尼克和卡路驰学校的参观。

  • 考察、开户
对于考察我的建议是先了解各个区域的情况,结合自己的需求先选定大致的区域。否则看房的效率很低,一会儿去看世博的新房公寓,一会儿去看老城区的翻新房,一会又跑到卡斯或辛特拉看别墅;其实这些房产适用的需求都不尽相同,不用急于看具体的房子,先搞清楚自己到底想要什么需要什么。以下是我个人对里斯本大区各个主流区域的认识,可能有不同观点,还是请大家求同存异。

1、拜夏区:里斯本的市中心,老城区,商业繁荣游客如织,当地人眼中真正的Lisboa。这边基本都是老房子,一两百年的房子很平常,在这里也不用指望熬拆迁,很多建筑都是受政府保护的,即使修缮也是修旧如旧。坡道起伏街道狭窄,停车位紧张,很多房产都没有固定的停车位。自住明显不大适合,主要是作为投资。拜夏区里斯本这座古城不可复制不可或缺的部分,作为投资有其独特的稀缺性和唯一性。这里的房产无论是长租还是短租,一年四季都不用担心房子租不出去。出租的回报率一般能达到4~5%,遇到特别合适的有能拿到6%以上的租金回报。如果能自己打理Airbnb短租,收益更为可观。特别要注意的是,买房一定要留意现在是否带有租约,葡国的法律保护租客,很多房子带着几十年前每月几十块的租约出售,想把租客赶走可不是件容易的事

2、世博区:这里有欧洲最大的海洋馆,里斯本赌场。各大移民中介主推的区域,如果喜欢都市生活,自住,还是可以考虑的。现代化新区,看着比较上眼,生活上也比较便利。投资的话就有点差强人意,前期大量投资客购房于此,房价大幅高于周边地区。另外,购买“世博”房产还特别需要注意“真假世博”,没有“世博新区”、“世博周边”等区分,任何偷换概念的行为都是耍流氓

3、贝伦区:这里有贝伦塔、热罗尼姆修道院和大发现纪念碑,有蛋挞发源地的贝伦蛋挞店。既不像拜夏那么古朴,也不像世博那么现代,很好的结合了拜夏和世博的一些特点,可以在一定程度上兼顾自住和投资的需求,房屋的类型以公寓为主,如果喜欢城市生活,习惯使用公共交通,这里是一个比较平衡的选择。

4、卡斯卡伊斯:里斯本以西30公里,卡斯卡伊斯(国人简称卡斯)是里斯本大区传统的富人区、别墅区、海滨度假区。从卡斯中心区往西推,经过欧洲最大的赌场所在地Estoril,直至帕雷迪地区,基本可以算是同一类型。一线海景房是天价,二三线近海的别墅是性价比较高的选择。这里是非常成熟的居住区,商场超市医院学校都很方便。但一切方便的前提都是要开车,这也是别墅和公寓的本质区别之一,如果你喜欢所有生活设施都步行可达,那么还是建议选择中心城区的公寓。卡斯中心区也有些不错公寓,也是兼顾自住与投资收益的好选择。但这个区域更适合做短租,抓住每年的度假期可以把一年的钱都赚出来。由于是自住,并且一直向往花园洋房的生活,楼主最终选择了这个区域的一座独栋别墅。用当地人的话说,住在这里生活会有一种悠闲的度假感。

5、奥埃拉什、卡西亚什:帕雷迪再往东,就是这一地区,介于卡斯与里斯本中间的位置。众多国际化大公司的总部基地都在这里,奥埃拉什、卡西亚什沿海一带属于新兴的居住区,很多大公司高管都住在这一带。但这个位置,个人觉得有点两边不靠,略显尴尬。

6、辛特拉、贝罗拉:辛特拉的移民房产,主要集中在贝罗拉地区。这一地区的中国居民比例,估计是里斯本大区最高的。贝罗拉依山望海,是个宜居的地区。附近的卡路驰美国学校,是很多中国移民家庭的首选。贝罗拉的房价也随着美国学校的火爆一路走高。但近一两年以来,由于中国学生的比例过高,学校已经有意在减少中国学生的招收。如果孩子是低年级还相对容易一些,高年级学校已经提高了入学考试的门槛。奔着美国学校买房,却没法顺利入学,这样的案例已经越来越多。

7、除了里斯本大区,还有北部的波尔图和南部的阿尔加维地区,不调查就没有发言权,楼主就不发表意见了。仅提一点,对于度假酒店地产,如果是包租并承诺原价回购,那其实不是地产项目,而是金融项目,主要的风险在于回购承诺是否能够如约履行。如果只为了拿身份,不打算居住也不打算长期持有,可以考虑。至于度假酒店不承诺回购或者承诺所谓“优先”回购嘛...那就只能呵呵了,属于有去无回的金融项目。

这段的结尾按需求类型再总结以下:1、纯投资拿身份不考虑自住:首选拜夏商铺公寓都可以,别怕房子老,选择的标准就是地段、地段、地段。2、先放租,若干年后考虑自住:首选贝伦或卡斯中心区的公寓,租住两相宜。3、畅爽自住,给孩子找个好学校:首选卡斯到帕雷迪沿海一带。

通过首次考察,楼主一家坚定了移民葡萄牙的决心,明确了在卡斯区域买自主别墅的方向。本次考察的另外一件大事,是开设了葡国的银行账户,并且找到了一个讲汉语的华裔客户经理。银行开户需要护照、住址证明和葡国的税号(NIF)。没签律师和税务代表之前,一般是拿不到税号的。如果开户时还没有税号,可以请银行替你申请一个临时税号,这个税号只用于缴纳银行业务相关的税费(利息税等),这是可行的,但一般银行的人不会主动告诉你。选房之外的另外一件大事也是现在的难点,就是资金出海,这个话题过于敏感,贴子里就不讲了,想聊的话咱私信沟通。


  • 签律师、购房、找学校
首次考察的3个月后,楼主独自一人再次踏上这片土地。这次来的目的很明确,就是选房定房。

首先是跟律师签约,律师这个角色在整个办理黄金移民的过程中至关重要,对房屋产权租约等情况的审核,对交易和黄金移民申请的流程把控都要依赖律师。我们选择了自由大道上那家葡萄牙最大的律师事务所,尽管比其他小所要贵上一些。律所有一位在这边留学毕业留下的华人小姑娘做翻译。跟律师的沟通与其他事情不同,不能拿三脚猫英语凑合,对我们来说有个华人翻译还是很重要的。这家律所在后面移民局按指纹时间预约上,展示出其实力与价值。从今年7月开始,移民局的预约非常困难。到我们打算预约的时候,7/8/9都已经约满,10月预约开放仅半天就被一抢而空。通过律所的努力,我们捡了别人退出来的预约,成功约到8月底和9月初的3个时间,有运气的成分也离不开律所的实力,这几个号放出来之前律师已经得到消息。

选房的过程很简单,因为有了第一次考察的经验,目标已经非常明确。购房这样的大事,其实首先是要选对人,人对了,其他就错不到哪里去。我委托的房产中介小Y是葡萄牙当地人,英语讲的非常好,接待过很多中国客户。更令人惊叹的是,之前的大多数客户,他们都是通过微信的翻译功能交流的。楼主英语虽然说不上好,但毕竟在外企历练过几年,对话吃力但微信打字还能应付。从一开始和小Y就是用英语交流,几个月下来英语也有提高。小Y的公司是家小公司,获取房源的能力本身比较有限,但他和市面上比较大的几家中介都有合作,也就大大拓展了房源的来源。最终楼主选择一套位于Estoril北部的现代风独栋别墅。然而同一套房子,在XX街中介挂牌直接加5万。而另外一位自称在银行工作的老移民,带楼主看了几套号称是银行抵押资产的超值房源。其中一套曾让楼主非常动心,而当我把房子的位置拿给小Y看,他告诉我这个房源他也有,没推荐给我是因为隔壁就是公墓,他知道中国人一般都介意这个。最可怜的是那些跟着国内移民公司来的同胞,被移民公司拉到一个偏远的度假酒店,一切行程由移民公司安排,看似殷勤实际上就是极力避免客户和当地人当地公司接触。国人骗国人令人痛心,可事实偏偏就是这么残酷。

谈定初步的购买意向后,由律师对房屋的手续和产权状况进行审查,审查无误后就可以签订预售合同(CPCV)付定金款了。葡国通常的定金款为房价的10%,后续付款可以和房东商量。楼主跟房东约定了3个月的付款周期,分3次将房款付给卖家。3个月的付款周期在葡国是很常见的条款,通常卖家都不会有问题,而有些房屋交易付款周期甚至可能长达半年。很多国人是备好所有的房款来选房的,敲定后马上就能付全款购买,这种情况让老葡们叹为观止。其实能立即付全款是很好的谈价条件,充分利用付款条件的优势换取3~5%的房价折扣是完全有可能的。

关于学校,主要方式就是上官网看报名要求,发邮件咨询。学校通常都会及时回复,并安排参观。千万别相信有些老移民说什么学校有关系,能如何如何优先,然后被坑一笔打点关系的费用。这个地方不是国内,虽然也有人情的成分,但能起的作用非常有限,用钱打点就更是不靠谱了。招生条件和排队次序都有相应的规则,积极充分的沟通,踏踏实实排队才是正路。楼主参观了几所国际学校和私立学校,最终在当地朋友的建议下选择了一所葡语的私立学校。对于学校的选择,不同年龄和语言基础的孩子,适合的选择也不太一样。如果孩子在小学二年级以内,没什么英语基础,其实更建议选择葡语的私立学校。这个年纪的孩子,其实真正是学语言的黄金期。国际学校中国孩子的比例过高,导致中国孩子扎堆在自己的小圈子里,语言提高很慢,极易错过这个最好的时期。葡萄牙的私立学校和公立学校一样,走的是葡国的教育体系,相对国际学校的IB课程,对基础知识的教学更重视,更接近国内的教育形态。对于年纪较大并且已经有一定英语基础的孩子,国际学校则更容易适应。但目前,就卡斯周边几所国际学校的情况,可以说是人满为患,入学相当困难。最好是报名后先在国内等待,排到队再来。
楼主签完预售合同,选好了学校就直接回国了,后续的付款都是通过银行和律师进行操作的。中期款给银行发授权函,直接由银行操作转账。尾款由银行支票支付,律师在过户当天到银行取到支票,在完成过户后交给卖方。这个过程里,需要特别注意一点,买房的房款,一定要从主申请人账户,直接给到卖方账户。不要通过第三方(包括律师)中转。楼主一个朋友,由于这个问题在移民局那边被卡住,至今仍在想办法解决。

以上就是楼主的购房投资移民经历,写出来给大家做个参考,希望对坛友有所帮助。总之,葡萄牙移民手续简单,流程清晰,是最适合自助办理移民的国家之一。论坛里想要办理自助移民的朋友,如果有什么问题需要了解、咨询,亦或只是聊天交朋友,都欢迎与楼主联系。

2017年12月22日更新:楼主已加盟“小Y”的新公司Condelix,为广大新移民朋友提供透明可信的选房服务,欢迎支持和监督。
https://www.yiminjiayuan.com/thread-528148-1-1.html

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