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[菲律宾] 我的2018菲律宾10个关键词(更新完毕)

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假行僧119 发表于 2018-12-30 22:15 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题

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本帖最后由 假行僧119 于 2019-1-6 00:15 编辑

2018年是我正式移居菲律宾生活的第一年
由之前的旅游,到接下来的购房,再到创业
我自己觉得自己已经经历过了不少
对这个国家 这个城市,这里的人 有了绝然与之前不同的视角和看法。这半年写攻略开始,有将近600多位读者加了我微信,
我跟他们每一个人聊天,择了大约250人左右加了我的闲聊群。
可以说,这些朋友,每个人都有自己的故事和遭遇。
串烧起来,就是一个有趣的故事集

在这年末之际,给自己写一个2018那些人和事的总结
观点仅代表我个人,和我所遇到的真实的故事的个人体会
希望各位阅读之余  有所收获

IMG_20181213_182716.jpg



关键词1:汇率
2018是汇率变化连续走低的一年,我指的是人民币到比索和美元,这让很多人错失了一次极好的资本外逃机会。年初的时候,美元对人民币汇率突然跌倒了6.27,与此同时,人民币对比索的汇率,也在今年5月份涨到了1.2的历史高位。
我相信很多人是那个时候开始大规模关注菲律宾房市的。
因为,中介说的最多的,就是“去年7.2今年8.2,买房子等于给你打85折”
当时真的是换钱过来购买的好时机,楼主也是这个时候入手的第一套现房,全款。
这算是享受到了汇率上升的红利
但是对于很多投资者来说,并不是这样。
他们下单那会儿人民币汇率是很高,但是随后就一路走低。
而他们买的房子,大多数0首付,因此,也就是前面几个月的月供享受到了这种优厚汇率。

后面,人民币对美元跌倒6.9X稳定,而人民对比索的汇率也从7.8一路跌到了7.5.
前几天圣诞节我回国的时候,在马尼拉T3看了一眼汇率,已经到了惨不忍睹的7.2,

不知道钱庄的汇率目前是多少,也不知道下一步趋势是怎么走。

总之,8.2的时候全款买了二手房的朋友,是幸福的。
不算房价上涨,也已经资产增值10%了。
IMG_20181114_080027.jpg





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精彩评论29

Lucien67 发表于 2018-12-31 16:18 | 显示全部楼层

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感谢分享~
 楼主| 假行僧119 发表于 2019-1-1 03:14 | 显示全部楼层

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本帖最后由 假行僧119 于 2019-1-2 20:20 编辑

关键词2:假消息


看了我文章来加的我朋友,一般都是比较有自己研究和动手能力的人。
这是阅读能力筛选过的。
因此,他们大多数并不是啥也不知道的小白,
很多人已经办了SRRV或者已经开始着手办理
但是我在听他们讲述了之前的经历后,
遇到最多的情况,就是因为信息不对等,遇到的各种奇怪的假消息


这种类型的假消息,有的是个别无良中介传播,
有的则是他们不信中介,只信群友,而在群友里广泛流传的错误信息。
比较典型的坑爹,有以下几种:


1、虚构收费项
有人来问我,办5万美元的标准计划,这个钱用于买房后,是不是每年要上缴PRA750美元的管理费。
事实是,没有这个750刀的管理费。从来就没有过!

Screenshot_2018-12-31-14-44-36-553_com.tencent.mm.jpg





为此,对方还专门在公众号上写了这样的收费项目。其他人就以这个为准,到处跟人说要收750刀。
微信图片_20190101022639.jpg







为了求证,我专门问了早已办好5万刀标准计划买了房的哥们,没有交过这个钱
然后我又问了PRA的经办的哥们。也跟我确定,不会有这个750美元收费。
他也遇到有中国客户问他这个事情,并且出示了中介开具的收据。
我很确定地告诉大家,这个项目PRA是没有的。

Screenshot_2019-01-01-02-11-48-663_com.tencent.mm.jpg





2、差价极大的加急费
很多朋友自己找了本地中介代办加急。
价格从两万五千P到8万P不等。


但是,加急这件事情,也确实只有中国客户需要。
因为本来这个项目是为要留下来养老生活的欧美国家老年人设计的。
所以,他们对于20天还是45天办好,并不介意,没有人着急这个事情。
但是很多中国客户,是一家人请假过来,匆匆办完,就全家撤退回国。所以他们很介意时间问题。
我个人其实觉得,这样的市场需求,已经背离了养老签证设计的初衷。


因此,特殊的客群,滋生了特殊的服务业态。
那么遇到什么样的中介,收什么样的代办加急费,就看你自己运气了。
在这里我就不讲述我们的收费标准,以免有广告嫌疑,
也不留联系方式了。


祝各位遇到良心中介。
Screenshot_2019-01-01-02-18-44-904_com.tencent.mm.png

微信图片_20190101022629.jpg



Screenshot_2019-01-01-02-20-40-298_com.tencent.mm.png




3、虚假利好
还有一些人,并不是干中介的,就是炒房的客户
中介在讲一个区域好坏的时候,还是要稍微说点实话,
毕竟假话说太多,以后别人找你扯皮,很麻烦
但是一些炒家,就不在乎这个
他们以0首付高价格的方式,拿下一些项目的多套房子后,
在各种群里散布假的利好消息
比如:
马云在奎松买了一层楼、
博彩公司全面进驻ORTIGAS、
……


目的就一个:让别人接他手上的盘。
至于别人接下来后,能不能在未来一两年盈利
就跟他没关系了。
到时候,钱落袋,微信一删……


这种散布假消息的人,其实自己对这边真实的情况也没多少了解。
对于熟悉信息的群友,他的这个方法缺乏说服力

但是对于比他更不了解的小白
他们侃侃而谈,都是群里大神一样的存在
买大神的二手楼花,还用怕吗?!



补充:
今天又看到一个无敌的消息

微信图片_20190102201230.jpg







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家在北平 发表于 2019-1-2 07:47 | 显示全部楼层

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移民真是一个复杂的问题。海外置业更是扑朔迷离。
 楼主| 假行僧119 发表于 2019-1-2 20:23 | 显示全部楼层

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本帖最后由 假行僧119 于 2019-1-2 20:26 编辑


不知道那个关键词出了问题,怎么也发不出来,只好这样发图了!

关键词3:开#户


新建 DOCX 文档_01.png 新建 DOCX 文档_02.png
新建 DOCX 文档_03.png
新建 DOCX 文档_04.png

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 楼主| 假行僧119 发表于 2019-1-2 20:44 | 显示全部楼层

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本帖最后由 假行僧119 于 2019-1-3 01:19 编辑

继续

关键词4:高位

我说的高位,是指我个人对于目前马尼拉房价的看法,
而这个房价,又特指你直接去跟开发商买房的价格
属于历史性的高位。

这里不得不说一下国际大环境
菲律宾基本是一个自由金融市场
因此菲律宾的经济形势,其实是全球经济环境的附带品
举个例子:
美国经济好了,就会来这里大量采购BPO业务,养老以及旅游,甚至改善驻军的收入待遇
韩国经济好了,就会蜂拥而来旅游
日本经济好了,会有很多日本老头过来养小老婆,投资各种小生意
中国经济好了,就会旅游和买房
菲律宾这种番邦小国,没有在大环境下独善其身的能力,最好的时代就是顺流

而自从2008年经融危机以来,
全世界都处于放水阶段
美元M2不断增加 这是全世界经济上行的根本原因
马尼拉的房价,也是这个时候,不断上涨

那么好,现在美国还是缩表了
美联储加息了
毛衣战开始了
各种因素,在热涨十年后,都会进入冷缩
我们只祈祷这个冷缩不要一下子来,
一下子缩进去,是经融危机
接下来慢慢缩,是下行周期

那么,我们现在看到 在BGC的新盘价格30万比索/平米起步
MAKATI的新盘价格也达到了25万比索/平米
这个价格,在我看来,就是一个周期性的历史高点

事实上,从我认识的很多开发商的销售人员那里获知,
他们都感觉,现在卖房子特别吃力
基本上几个月都卖不出去一套

那么,这个价格高位,会带来怎么样的连锁反应呢?
我们下边接着说
IMG_20181126_161958.jpg


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 楼主| 假行僧119 发表于 2019-1-2 21:05 | 显示全部楼层

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本帖最后由 假行僧119 于 2019-1-3 01:19 编辑

关键词5:差价

既然开发商的涨价行为是不可逆的
而开发商涨的价格,又越来越偏离了实际价值和购买力
所以,有一种方式,就契合进了市场,成为了平衡这种市场合理性的调控方式
那就是开发商价格和实际交易价格之间的差价

我们用最近交易量很大的楼花AIR RESIDENCES举例吧
26平米房型
开发商的价格,2015-16年的时候,大概是320万比索
现在2018年,开发商价格大概在600万+比索
还有一年半交房
那么最近三个月,有很多当初320万买入手的人,开始抛出自己手上的合同,以430-460万比索的价格转让。
如果去掉开发商SMDC收取的更名费和中介收取的佣金(大概总计40万比索)
这些菲律宾卖家基本可以盈利70-100万比索不等。
而购买的人也可以以低于开发商价格150万以上比索的前提持有这套房子。
购买前提在于,你要把卖方前面三年多付出的月供和差价一次性拿出来 大概100多万比索的样

虽然不能做到0首付,但是可以低成本持有,为今后获取高的租售比奠定了基础。
个人觉得,如果开发商价格继续这样离谱的上涨,那么跟实际成交价格之间的差价会进一步拉大。
也就是说,越到后面买入的人,会越难获利和脱手。 IMG_20181126_215345.jpg



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 楼主| 假行僧119 发表于 2019-1-2 21:33 | 显示全部楼层

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关键词6:贷款

我一直笃定地认为,天朝房价在过去15年如此肆意妄为地增长,
最根本的原因有几个:
1、人口红利
2、勤劳上进的民族性格
3、加入WTO,美元持续进账,锚定印钞增量沉淀楼市
4、银行政策性放水(也是为了完成3,导流)

因此,贷款给购房者,是确保资金导入楼市,以及楼房价格一再膨胀的关键因素

那么,在菲律宾,贷款买房的情况是怎么样的呢?
别去信那些微信群里乱飞的流言,说保证给你贷款怎么样的。别信
在菲律宾,银行基本都是私人企业,
因此,贷款这个事情,任何政策都左右不了,全靠银行自己对市场风险的判断
如果银行觉得房价低位,而且利息收益文档,就贷款
如果银行觉得房价高位,而且很可能断供后(菲律宾人断供非常普遍),资不低债,就提高利率,提高门槛,或者不放贷

什么样的人可以办房贷?
菲律宾国民、有工作签的外国人、有PR的外国人、有SRRV的外国人
在菲律宾有正式工作,外国人有AEP,有TIN税号
连续半年以上缴纳个人收入所得税

房贷利率如何?
大概半年前,我朋友刚办下来一套房子的贷款,年利率是6.88%
特别奇怪的是,在12月的时候,我去BDO打听了一下,年利率已经涨到了10.5%
这个利率可以跟承办的BRANCH manager讨价还价一下,但是不会超过1%的幅度
IMG_20181126_161926.jpg


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 楼主| 假行僧119 发表于 2019-1-2 21:52 | 显示全部楼层

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本帖最后由 假行僧119 于 2019-1-3 01:20 编辑

关键词7:断供

笔者11月的一天 去SMDC的交易大厅帮人缴费,
跟长期在那里晃悠的几个菲律宾中介打招呼
他们给我介绍了一个法国小哥,说能不能帮帮他

法国小哥在2017年的夏天,因为看到市场上涨很好,大胆买入了20套SHORE3的楼花,0首付
当时还是有内部优惠,买下来每套的价格是670万比索。
结果,最近手上资金交月供交完了 没钱了
已经4个月没付月供了
今天是最后一天,要被收走房子
他想卖出来,自己贴中介费和过户费,买家按合同金额拿走就行了
不过是要支付掉他一年多的月供,算下来也要人民币4万吧
结果4个月了,都没人愿意接手

下场可想而知
表示一下同情,这也是我第一次见到有白种人也在炒房 还是失败了

这不得不作为一个非常重要的警醒:
670万的STUDIO,是很难出手的
4万多人民的首付门槛,就能难倒很多人,可见实际来参与这个炒楼的市场,实际购买力有多差

个人觉得,从经往后,1-2年内,有这样一拨人,会因为同样的问题甩卖
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本帖最后由 假行僧119 于 2019-1-3 01:21 编辑

关键词8:盲目
之前我们都在无比自豪地说:中国人土豪,中国人不差钱,中国人买买买
体现在菲律宾的房市上,也确实有不少人,出手很吓人,动不动,一层楼,或者一个户型从1楼到20楼
早期这样买房的时候,确实都赚了钱了。
因为后面来的接盘侠们都在他们加了合理的利润后,顺利把房子买走。
而你要说这里边,有多少是真土豪,还真不好说。

本来菲律宾的0首付楼花政策,就很容易放大购买的便利度
也就是有很多人,一不留神,就签了5套下来,自己都没没啥感觉,毕竟月供很少

在一个上升期的市场里,任何大胆妄为,都可以被合理化

然而现在,我前面已经说了,上升期到头,高位,再去尝试这样的事情,很快会枯竭手上的资金,从而陷入断供的尴尬境地

很多人来问我房源,我开始都非常耐心地推荐,并且告知他,这个房源比开发商价格便宜大概30%。
但是最后他们都没有选择我推荐的,而去买了价格贵30%甚至更多的开发商项目
原因只有一个:他们都给不起十几万人民的首付

他们更愿意相信,反正还要涨,我现在给的越少,我后面盈利的空间越大
他们都没有认真考虑过实际成交价格,菲律宾人的收入和民族性格,以及各种制约实际成交价格上涨的因素
甚至于,他们都没有来过马尼拉

尤其是这种,根本不了解实际情况,只是看了一些利好消息,就把菲律宾拿来跟过去15年天朝房市进行对比的人

很难想象,这样的盲目乐观,这样的“盛景”,还能持续多久

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