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[菲律宾] 《2018买房记》--我个人对马尼拉买房的功课和实践(更新完毕)

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编辑采用  楼主| 假行僧119 发表于 2018-7-3 21:23 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题

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不为别的,就想把自己趟过的路,分享总结出来,避免大家走弯路。
如果有更多问题,请留言,我选择有代表性的问题,会另外开贴详细讲述。
同时,所有的讲述内容,都会逐渐搬家到知乎和WX订阅号去。
欢迎关注。谢谢,有不足之处,请大家多包涵指正。
为大家力所能及帮上点忙。



=================================================================================================
背景介绍:
    我第一次去菲律宾是2013年,并不算早。最初是去长滩岛,然后逛了逛马尼拉市。
   之后,一直在写一本关于潜水攻略的书,反反复复去过若干次菲律宾。不过,对这个城市的看法,都是游客眼中的观光。
陆续开始,一些认识的潜水教练,谈到在马尼拉买房,谈到办理菲律宾退休移民计划SRRV的事情后,那个时候有意识的觉得--我也想过来办个SRRV,买个房子。
之后,书稿写完了,然后计划跟朋友开一家潜店,在菲律宾各处侦查市场。
再后来,潜店暂时没开,但是资金和自己的需求到位,决定开始买房办SRRV,遂在家艰苦研究了2个月,并前往了马尼拉和宿务实地考察、交流、聆听和学习。
于是乎,自己有那么一些个人对整个菲律宾买房的纵观看法,
乐于分享出来,不足支持请各位包含,友好探讨,拒绝杠精。

微信图片_20180703211800.jpg


进入正题!

一、WHY 为什么在菲律宾买房
    先说清楚,国家目前是没有把海外购房、保险等项目,作为合理合法的银行服务内容的。也就是说,你究竟为了什么要出来买房,大致可以分为以下4个类型:
1、资金沉淀,收取租金
有闲余资金,但是不想放在国内的股市或者理财产品,又受限于国内一线城市的高房价或者各种限购。想把钱放在菲律宾的公寓楼项目里。每年出租的汇报大概能达到购房价的7-10%,另外每年还有房价的上涨,也在7-10%的水平。
2、拿到退休移民签证
因为办理SRRV有两种计划,一种是2万美金押在PRA(退休局),另一种是存5万美金,转成房款,把房产证(TITLE)押在PRA。这种情况,房子是不能拿来销售的,只能自己住或者租出去。
3、纯炒房(炒楼花)盈利
因为菲律宾房市特殊的支付政策,以及稳定的经济和房价增速,有的人通过买卖合同(楼花)的方式,利用免息的高杠杆,获取房价增长后的差价来盈利。最初是香港人在那边做的最多。现在,随着大陆游客逐渐了解的更多,也越来越多加入到了炒楼花的行列。收益率非常高,但是必须基于稳定的经济上行,和自己有足够的渠道脱手。

以上三种情况的人,相互都有交集。
因此认清楚自己手头的现金总量,和未来若干年的收入状况,合理分配,并且有足够的胆量。才是稳妥的方式,具体怎么操作,下面接着详细说。

去吃饭先。晚上继续码字,明天再配图。
IMG_20180530_115023_HDR.jpg
下面我一一解释一下以上三种情况。

宏观地,笼统滴说几个大前提
1、菲律宾是一个有1亿人口的国家,人均年龄23岁,GDP成长率为 6.7%。因此未来十五年的人口红利是铁定的。
2、接近20%的人口集中在首都马尼拉,根据马太效应,更多来各个省份的年轻人(他们叫做PEOPLE FROM THE PROVINCE)只会越来越集中地来到首都。
3、马尼拉目前只有两条轻轨,公共交通非常的差,拥堵极其严重。
4、民主国家,私产不可侵犯,因此大规模旧城改造是没有可能的。可用于规划商业区CBD和公寓的土地极其有限。
5、建筑周期漫长,每年可供应的成品房公寓数量有限。
6、10%的国民出国做外劳,汇回来的钱,除了帮助家庭生活,很多是投资首都的公寓。
7、很多嫁给美国人的菲律宾人,也喜欢回来投资首都的公寓。
8、因为BPO外包业务一路走高,和最近兴起的菠菜业,在首都很多CBD中心区域附近的公寓楼租赁需求旺盛。


租金
相比我国的房子,一年租金占房价的2.5%(深圳更低),菲律宾的租金的租售比是相当高的,原因就是前面说的,公寓少,堵车,外来工作者需求大。菲律宾的目前的租金,以MAKATI为例,当前卖50万的小公寓,大概5平米,一年租金收入可以接近4.5万,甚至更高。有些买的比较早的,当时价格在30万左右的,现在一年的租售比甚至于达到了15%。

SRRV
全称是Special Resident Retiree's Visa,叫做“特殊居住退休签证”。必须说明的是,这其实并不是所谓的绿卡。
首先,它没有任何福利。卡上也没有PR字样。其次,每年还要续缴费用。其实它更类似于一个常年修养的签证。拥有了SRRV并不能在菲律宾工作,还要申请劳工证。
不过,相对于旅游签证,你可以很方便的在银行开户,办理驾照等业务。
我个人觉得,是非常超值的。尤其是某些对郭嘉信心不足,想要寻求安乐窝的悲观主义者,SRRV是成本最低的定居方式。
另外还可以因为你拿到SRRV并在这里住满足够时间,获得华侨身份,今后在国内享受华侨的种种特殊政策。
因此,总结下SRRV需要的条件:
1)从海外汇2万美元或者5万美元到PRA指定账户(DBP银行,账号是0405-027438-100)
2)在户口所在派出所办理无犯罪证明,有效期一般只有7-14天。所有申请人最多3个,包括主申请人和配偶。子女16岁以下不需要。
3)把无犯罪证明拿去(可以在淘宝)做翻译、公证、双认证。周期大概一个月。
4)把结婚证拿去做翻译、公证、双认证
5)把小孩的出生证明拿去做翻译、公证、双认证
6)2”*2”的相片12张。所有人都要有。
7)汇款2周后,发邮件去clientrelations.pra@gmail.com询问一下收到没有。(之前的邮件finance@pra.gov.ph 已经证明无法发送,被退信)


8)所有申请人,带上全部资料,申请个59天签证去马尼拉PRA办公室,填表,交材料,体检,等结果。

BTW:
SRRV还有一个独特的作用,就是为保留双国籍过桥。
据个例子,如果你一家人买了个加勒比海小国家的护照,你并不想被人知道,但是你又不得不用那本护照游历世界。
那么你就可以先用你的菲律宾SRRV和中国护照出关去到马尼拉,
在马尼拉,你再用你的那本护照前往世界其他国家。

当你回国的时候,你最好还是先回到马尼拉,再用中国护照回到中国。
当然,理论上,如果你直接从第三国飞回中国,你可以在那边用那本护照出境,到达我国边检的时候再出示你的中国护照。
但是如果边检问你从那边来的签证和盖章在哪里,那就没辙了。



IMG_20180518_140825.jpg

马尼拉的PRA办公室位于makati,citi tower的29楼。


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精彩评论81

 楼主| 假行僧119 发表于 2018-7-3 23:42 | 显示全部楼层

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炒房(炒楼花)的原理分析
前面已经阐述了很多大前提条件,因此,我可以姑且可以把公寓(这边叫condominium,简称CONDO)每年的价值上涨当作一个稳定趋势。
去年好些地方的CONDO价格涨了接近15%,而基本上从我第一次去到菲律宾(2013年)开始到现在,MAKATI 的公寓价格基本上翻了一番。

支付方式
菲律宾的开发商卖的很多是期房,也就是,先拿到地,就开始卖楼花。然后慢慢建设。建好了之后交付。支付条件各不相同,举个典型的例子:
1)0首付,支付3万PESO的定金。
2)15%的房款免息分成60个月,按月支付。有的可以用信用卡扣,有的可以用支票,一次性填完日期和金额付。60个月就是5年,基本就是房子的建筑周期。
3)开发商根据销售情况和各种成本,逐渐涨价。前几年稳定的一年最少涨了10%。但是这个涨价只针对后面签合同的客户。而且越到后面买,15%分期时间越少,每个月负担的费用就越多。
4)客户在交房前任何时候,可以把你的合同转让给其他人。转让的合同不改变总价或者分期方式,支付10万PESO(美嘉房产MEGAWORLD是30万P)的更名费。接手的人,先付给你之前已经支付的分期的钱款总和,以及你们协商价格与当初合同价之间的差价,接下来他再接着把你的分期和尾款付清,按之前的日程计划不变。
5)房子一般会在5年的时候按时修好,但是并不会马上交付,这边会从底层开始,逐步装修逐步交付。一般底层开始交,到高层交完,中间隔了一年。
6)当你的楼层可以交付的时候,你必须把剩下的85%尾款一次(敏感词被屏蔽)给开发商。如果你一时半会儿拿不出来,可以跟开发商磨一磨,最多给你延期3个月(个别延期半年)。超过的话,就把房子重新拍卖。
7)外国人不能贷款。本国人或者在菲律宾有合法工作纳税的人,可以申请银行贷款付尾款,利率很高,一年大概6%-7%,而且没有20年分期,一般给你分5-7年顶天了。


看完上面的条件后,稍微转一下脑子,就可以想到这个楼花怎么炒。
例如:
假设一套房子当前价格50万,支付条件是15%分5年0利息0首付。你现在把它合同签下来。
前面5年,你总共要支付7.5万元的分期,大概是每个月1250元。
假定每年的价格涨10%(卖的快,涨得快),到第五年的时候,市价就成了50万*1.1*1.1*1.1*1.1*1.1=80.52
到第5年交房前,如果有人想买现房,那你就跟他约好80万(具体折扣可以商量)。
那他就要一次性把差价的30万+你5年分期支付的7.5万给你。他转了合同后,再给开发商支付剩下的42.5万元。
也就是7.5+42.5+30=80万(现价)
你拿到手的是7.5(已付)+30(利润)=37.5万。

那么,就像很多香港人那样,一次性买几十套房子的方式慢慢杠的话,怎么玩呢。
举个例子:
假设你签了20套房子的合同。那么每个月你就要支付1250*20=2.5万元。
5年60个月下来,就要支付总共2.5*60=150万元。这基本上等于你最初买3套全款的价格。(全款一般还有更大折扣)
但是在第5年交尾款前,你可以卖掉后上的12套房子的合同,你将收回的现金是37.5*12=450万现金。
而你剩下的8套房子要交付的尾款是42.5*8=340万。
于是,你交完尾款后,得到了8套总价640万的房子,并拿回了110万元的现金。
这8套房子,如果出租的租售比8%计算,那么一年的租金收入为51.2万元。

以上是理论值。
但实际上,前年,某些项目的增长实际上超过了我们的理论值。

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 楼主| 假行僧119 发表于 2018-7-3 23:48 | 显示全部楼层

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本帖最后由 假行僧119 于 2018-7-3 23:54 编辑

理论上说,你可以用3套全款房的钱,5年后拿下8-9套公寓,并且还能收回近百万现金。
这是开发商给你的政策杠杆,还不是银行金融杠杆。因为基本上买房的人,特别是中国人,尾款都是一次性付清的。因此,我个人觉得,目前菲律宾的房市泡沫并不算严重。
再叠加一下他们目前的GDP增速,人口基数,可以开发土地面积等问题来说,一点都不担心泡沫。
个人观点。

另外,在我跟ALVEO的销售主管聊天的时候,他特地说到了中国大陆客户。
因为菲律宾国家的法律规定,一个公司,外国人只能持有40%的份额。
一个公寓楼其实就等于是一个股份公司,那么外国人可以买到的份额只有40%。
ALVEO公司的人提及中国大陆可以,形容词是“太有攻击性”,就是说,中国人买房太厉害,买太多,以至于他们现在内部规定,每个项目给中国大陆客人的份额只有20%。

我说这不是扯淡吗,有生意不做?

他们的解释是:
1、大陆客人买了,自己不住,空房率太高,影响后面物业收入,和配套经济发展。
2、项目后期,临近交房的时候,中国客人甩卖太严重,影响销售公司的工作。
3、只要你在大陆之外的任何地方有银行账户或者地址证明,你就可以不在20%份额限制内。
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 楼主| 假行僧119 发表于 2018-7-4 00:12 | 显示全部楼层

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本帖最后由 假行僧119 于 2018-7-4 00:15 编辑

二、where哪里可以买

首先要说,我对马尼拉的治安是满意的。有信仰的人民都十分淳朴。
只有唐人街是个例外。据说,因为贩毒的上线都是唐人街的华人。而下面的DEALER平时都在唐人街街头游荡,有业务的时候再接件。
所以,一个人不要去唐人街晃荡,晚上也尽量在天黑前离开。

大家都会选择治安好的地方,尤其是我们中国人,安全感是所有意识形态的核心。
这大概跟我们几千年的农耕文明有关。

因此,买房子,一定要选好位置。千万别买到平民窟里边。有的时候,像在MAKATI这种富有和贫困交错的区域,差两条街,就完全不一样的街头环境。
这非常影响房子的出租和售价。你自己住那些地方也不爽。

我大概把我个人觉得可以买房的区域做了一个划分。唐人街除外。如下图:
捕获.jpg 请点击放大

我个人觉得我会考虑购买的区域有:
1、makati马卡蒂
2、BGC博尼法西奥环球城以及MCKINLEY HILL
3、ORTIGAS以及GREENFIELD
4、MOA以及赌场区
5、ALABANG



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 楼主| 假行僧119 发表于 2018-7-4 00:39 | 显示全部楼层

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本帖最后由 假行僧119 于 2018-7-4 00:55 编辑

1、MAKATI
捕获_2.jpg

点击放大

这是MAKATI的大致分布图。
最最中心的区域就在橙色,是AYALA中心区。这里有着最密集的CBD中旬所有的办公楼。各种领事馆,银行,都在这里。这里是绝对的最高价的区域。
目前我看到的还在卖的,好像是ALVEO的gentry。基本上都是3万元/平的样子。全款应该有折扣。

one central

one central

△RCBC PLAZA旁边的ONE CENTRAL



黎牙实比村也是人居环境非常不错的地方。有着各种商业楼和公寓。目前基本都是卖完了,只有二手房可以买。
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△笔者第一次听过在马尼拉买房,就是因为陪一位潜水教练朋友去看这个项目,后来他买了一套。




圣安东尼奥,位置稍偏,但是步行去AYALA大道其实也不远。而且那里有一栋楼叫TECHZONE,是移动菠菜大厦。所以周边的公寓不愁出租。笔者在这个地方下手了一套现房和两套期房。期房就在TECHZONE隔壁。已经有地基了。现房留给自己住的。
IMG_20180520_111144_HDR.jpg
△左边黑色的大厦就是TECHZONE 右边就是正在建设的期房

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△现房楼下的小区,以及窗户看出去的景色,正对METRO MANILA。



至于商场区域,就是吃喝玩乐的地方,有SM、LANDMARK、GREENBELT等。周五晚上千万不要尝试开车过去,我感觉十分之余的马尼拉人都要去那里过周五。会堵死人的车 。
IMG_20180617_175412_HDR.jpg
△这是greenbelt,我们很喜欢去吃这里的一家日料自助


最后说一下关于菠菜业。
据我笼统地获悉,最初,菲律宾政府规定,菠菜业只能在注册拍照的地方办公,因此,划定了8个大厦,包括TECHZONE、PBCOM TOWER、RCBC TOWER。好像是。
因此,所有的菠菜公司,都必须在这个地方办公。非常之拥挤,外加有的大厦偏老,附近可以租到的宿舍洛阳纸贵。带动了整个区域的公寓价格暴涨。
但是,最近的规定是,菠菜公司可以不在注册地办公,为了降低成本,而且有更好的办公楼环境,很多菠菜公司就搬了出去,比如取到了PASAY,以及ALABANG。

但是无论如何,瘦死的骆驼比马大,makati依旧是密度和价格双高的首选区域。


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 楼主| 假行僧119 发表于 2018-7-4 01:10 | 显示全部楼层

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2、BGC博尼法西奥环球城以及MCKINLEY HILL

这是一个新区域,没有贫民窟,没有平房,甚至看不到乞丐的区域,是人居环境最好的。相当受中国人的追捧。
目前价格在3万左右,而且基本上在建的项目,外国人份额都没卖完了。如果要从开发商手上买,必须等有人退掉,重新打开销售。
如果买二手现房,应该在2.5万可以拿下,但是没有杠杆,卖家会要求你全款支付。


总之,自己住,这里是好极了,你会完全忘记自己是在一个不发达国家。本来很心动,最后我自己没有找到合适的盘,所以没有买到这里。

捕获.jpg



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△位于BGC中心的HIGH STREET步行街





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△由MEGA WORLD开发的UPTOWN MALL








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△这是HIGH STREET对面的香格里拉酒店以及公寓




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△比较喜欢的一家炸鸡店,位于BGC的Abe Serendra






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△威尼斯大运河MALL。上面也是住宅。附近还有个新加坡国际学校。很适合带小孩住这里。
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 楼主| 假行僧119 发表于 2018-7-4 03:33 | 显示全部楼层

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本帖最后由 假行僧119 于 2018-7-4 04:09 编辑

3、ORTIGAS以及GREENFIEL紧靠轻轨EDSA边,交通便利,而且东面也在计划新的地铁项目经过此处。

这个地区也是著名的商业CBD,有着丰富的BPO商业项目和高档建筑。
robbinsons地产的总部,ortigas company的总部
San Miguel 啤酒厂的总部在这里。快餐连锁JOLLYBEE的总部也在这里。
亚洲开发银行总部在这里。
比较知名的地标,就是mega mall(SM旗下“平均客户消费力最高商场”),以及shangri-la plaza(马尼拉档次最高端商场),还有香格里拉EDSA酒店,都在这里。
好些高端的公寓项目都坐落于此。比如SHANGRI-LA SUITS,比如威斯汀公寓。

跟香格里拉商场隔着一条主干道的greenfield区,也是一个极具潜力的地方。
以前这里是greenfield集团的土地,做物流仓储以及制药厂,以及一部分商业办公楼,比如ROCKWELL BUSINESS CENTER。
笔者本人就是买的位于SHAW BOULEVARD大道边上的项目。而且我和我的小伙伴们一次性买下了大约2层楼的但单元,拿到了一比较好的折扣。

另外,在greenfield dis区域的南面,跟BGC隔河相望,据说一条新的桥已经动工。目前很多地产如MDC在这里开发了FAME RESIDENCES,另外DMCI也有一个项目叫Flair Towers,价格相当便宜,是菲律宾中产的选择。


补充一点,目前这个区域的租金没有MAKATI 和PASAY的租金高,主要原因是因为还没有菠菜公司和中国买房客过来。所以,物业管理质量,支付条件以及价格都很像几年前的MAKATI。
比如我们拿下的项目,已经封顶,即将交付,但是我们在付完月供之前,就可以提前接房提前入住。
虽然审核客户的程序比较麻烦,但是笔者觉得这是比较好的价值投资。
还有,该区域很多住户和业主都是美国人,这是笔者观察到的,还有一个美国牧师邀请我去参加他们教会的活动。
周边安全性不错,这是笔者选择的重要理由。
捕获.jpg






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greenfield区 的白天和黑夜。夜景这张背后建设的就是SMDC的FAME


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大堂环境

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公共区域 健身房和泳池都是免费开放


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对面的就是香格里拉商场和公寓


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mega mall

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生力啤酒厂总部


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香格里拉公寓,远处是笔者买的项目。

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在建的威斯汀公寓

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由ORTIGAS COMPANY开发的区域,叫做CAPITAL COMMONS










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本帖最后由 假行僧119 于 2018-7-4 04:37 编辑

4、MOA以及赌场



这个区域想必很多人都很熟悉了,我也不用多说。
由于大量兴起的菠菜业,让这个区域的租金和房价一路飙升,最近快接房的由SMDC开发的项目SHORE1 SHORE2已经快赶上BGC了。
另外,无论是生活,这边也因为有MOA,而显得极其便利。MOA全称MALL OF ASIA,号称是亚洲最大的商场。很多朋友在马尼拉中转的时候,都去过这里。


目前这个区域已经开业的赌场有:CITY OF DEAMS、Solaire和Okada。云顶之星resort world在机场T3航站楼对面有一个,很快也会在这里建设一个。
因为菠菜业,以及大量中文代理的推广,这里的价格有些让我买不起了。笔者有朋友就买了位于OKADA附近的项目gentry。单价都上3万人民币了。
过去的一年 这个区域的涨幅是最大的。


要注意的是,这个区域是填海区域,不是传统的PASAY老城区。平时没事也不要跑到PASAY老城区去逛。但是附近的DAMPA SEASIDE海鲜市场值得去吃一吃。


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SMDC的 sea residences



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在DAMPA 狂吃海鲜不怕胖
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 楼主| 假行僧119 发表于 2018-7-4 04:14 | 显示全部楼层

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本帖最后由 假行僧119 于 2018-7-4 04:16 编辑

5、ALABANG
要来这里必须走SKYWAY,过路费多少我忘了,去过一次。其实挺快的。
这个区域,主要是买地,自己建房子。所以这个区域其实是叫做HOUSE AND LOT。
但是,遗憾的是,外国人不能买地,所以,你只能找一个菲律宾人帮你挂一块地契,然后自己去盖房子。
今后卖掉的话,地契的交易是必须那个菲律宾人去签字的。


另外也可以通过注册合资公司购买土地,需要帮助的朋友,我想我可以帮到大家。


整体来说,这里非常好,而且现在很多福建老板都在这边租个独栋房子。然后菠菜公司就在ALABANG 的街道上。




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小区里边








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ALABANG街道


在菲律宾做数字币交易商的中国潜水员
 楼主| 假行僧119 发表于 2018-7-4 04:36 | 显示全部楼层

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本帖最后由 假行僧119 于 2018-7-4 05:04 编辑

三、银行开户

最后来跟大家聊聊银行开户的问题。
这是一个痛苦的话题,笔者因为第一次去买房的时候还没有办SRRV,加上遇到了一个一点也不熟悉流程的开发商销售团队,加上菲律宾人的不负责任和拖延健忘症……
快被折磨疯了,我这样好脾气的人都忍不住对他们发了火。实在是太可怕的回忆。

为什么必须开户呢?
首先,除了现金,在这边使用最多的银行形式,是支票本。
无论你买房要分期,买车要分期,还是你装修或者干别的,只要金额一大,一般都要用到支票本。
而且,支票在一定形式上,有信用背书。因为你开出去的支票,意味着你一定有这个钱去兑现。
如果在兑现的时候,因为你账户缺钱,你的账户会立刻被关闭,同时你会面临一定比例的罚款。而且你会上一个黑名单。以后你再想在菲律宾开户或者贷款,就很难了。
所以,千万别开空头支票

那么,正因为一定的信用背书,因此对开通支票账户,是审核非常严格的。这一点我开始一直觉得想不明白。我给你银行送钱,你干嘛还拒绝我。
因为,这里有比较严格的反洗钱法律。
外国人需要提供的材料包括但不仅仅包括:
1、开发商的介绍信
2、收入工作证明,要有盖章,要英文,要企业的电话可以核对(一般不会去核对)
3、有的需要提供最少半年前的入境签证。证明你不是第一次来菲律宾。
4、两个有效证件,除了护照,必须再提供一个。有的朋友就提供驾照翻译件,是可以的。
5、有的还需要你去市政厅办理无犯罪证明
6、个别恶心的银行,要你提供一个带英文签名的证件。
7、最恶心的是BPI,要求我去办一个ACR,外国人登记证明。搞得我现在都想骂娘。
……


如果熟悉中国客户的销售公司,会提前跟银行打好招呼,迅速办好这些。一天之内搞定。
不熟悉的,就一天叫你去一趟,每次去了都不解决问题,坐下来聊天,然后叫你明天再来,她们随后在评估。

为此,笔者在开户问题上,拜拜被BPI给折腾了一个星期。最后放弃,去找了RCBC,在一次发火之后,终于给开了户。
那次发火,我痛斥他们是歧视我们的文化和文字,因为我们没有被殖民过,我们的官方语言不需要有英语,我们没有英文签字,你非要我给你英文签字的证件,就是歧视我们的语言和文字……BLABLA!


好了,就聊到这里。欢迎在论坛后面留言讨论。
以上经验纯粹来自个人经历。
希望能帮到更多的朋友。
也希望大家都来做房东,做邻居。
目前暂时不公布微信,需要提问可以在论坛留言或者私信。


如果带人民币现金来,最好是在机场T3的BDO柜台换比索,汇率最高。
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但是我很坑爹地遇到他们给了我一张假币

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所有银行,每天到4点后就不放客人进去了。已经进去的办完下班。周末2天、节假日银行都不开门


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开个户,可以开到你睡一觉。


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这是去曼达卢永市政厅办无犯罪证明


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最后拿到支票本,搞定。另外,如果你要汇款,必须先写EMAIL给银行,申请。他们同意了你才可以去汇款。汇过去后,还要给她们EMAIL让他们查收。



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