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[经验讨论] 马尼拉买房:新盘VS二手盘--我该何去何从?

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假行僧119 发表于 2018-11-9 02:16 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
最近一个月内,我一直呆在马尼拉,思考投资价值的问题
有一个问题一直萦绕在脑海,就是:
“到底跟开发商买新盘,还是自己买低价格的二手盘”?

今天我来说说我的看法。
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我发现很多朋友都是看了我写的关于炒楼花的技术分析帖子来加的我微信,
问的问题也大同小异
大家也都抱着炒楼花,超高回报的这个心态进来。
很多人直接说,我就只有几万,买两个楼花,过两年赚几十万

愿望是美好的,但是现实往往没有那么美好。
原因如下:
1、开发商楼盘的价格 上涨过快
目前来看,以SMDC在MAKATI的预售盘来看,23平米的户型,开发商购买的价格已经涨到了650万比索以上,而很多人之前买的价格为320万比索,在这个情况下,还有1年多交房时间,很多人开始把合同转让出来,出售价格从400-440万不。
同样的明年交房,同样的租金,价格相差200万比索。

2、二手房价格上涨缓慢
无论你买的新盘还是二手盘,区域相同,租金是很接近的。
而且你买的新盘,等你接房那一刻算起,就是二手房。
因为再交易,就要付全款,转TITLE。
但是有几个因素制约了二手房流通的速度和涨价的速度
a)外国人不能贷款,只能全款(除非有工作有纳税)
b)本国人购房意愿较低
c)贷款利率太高,最近办下来的,利率都接近8%一年了
以上问题,导致了二手房变现没有那么容易,交易价格并不能跟楼花齐平。

目前,我们拿到的二手房源主要来自菲律宾人,没有超过外国人40%限制,比跟开发商买的价格相差大概有30%

因此,想炒楼花的朋友,考虑一下未来变现的能力
买下来想今后随时变现的朋友,也考虑一下出手价格和难度。



那么,在位置相同、租金相同,价格相差30%的新盘和二手盘之间,我该如何选择呢?

IMG_20180831_112252_HDR.jpg



我们举个假设例子:
假设A房是新盘,5年后交付,开发商价格600万
假设B房市二手盘,全快后立刻交付,到手价格360万
A和B位置相近,面积相近,租金相近

B房可以马上出租,月租金大概3万P。
那么一年收租金36万P。5年收回租金是180万P。
因此,减去租金,B房5年后的持有成本是180万P

A房现在给10%杠杆杠着,这5年没有收益
5年后交房的那一刻,你补清剩下的540万P,拿到TITLE,
如果你要出售,那么加上各种税费,你要卖到660万,才能保本。

A房卖660万才能保本
B房卖到230万就可以保本

当然,正常情况下,B房卖个450万也很容易脱手。
那么,谁有竞争力呢?

我们所要关注的差别,就是现在是否拿得出一笔现金买房
这个现象,我个人叫做:“菲律宾房市进入下半场”。

上半场拼胆量,拼远见
下半场拼现金流。

你准备好了下半场如何入场了吗?

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