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[买房租房] 蒙特利尔买房最全经验总结!

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发表于 2013-1-5 09:56:45 | 显示全部楼层 |阅读模式

在加拿大生活了一段时间后,大多数移民都会考虑买房子。对很多人来讲,房子可能是人生之中最大的一次花费和最重要的一次决定。如何选择一个称心满意的房子是每个人所希求的。

买房子是对生活环境和质量的极大改善,人需要的是快乐的生活而不是仅仅是活着。对大多数人来讲,房子不仅仅是房子本身,而是一个家和一个安全的港湾。有了家就有了归依感和稳定感。这种情感上的拥有和幸福是租房一族很难感受到的。

买房子的背后,同时还有一个投资的理念在里头。从长期来看,房子的涨幅一般超过通货膨胀率和银行贷款率。是保值增值的投资手段。投资是风险的亲兄弟,不同于股票的一夜暴涨和一夜暴跌,地产投资风险较低,回报稳定而缓慢。

此贴转自fc中文网,是一位当地生活多年网友的总结,可能带有部分倾向性的意见,仅供童鞋们作为参考。

第一章 浅论蒙特利尔的房市

蒙特利尔的房产市场同中国或北美其它城市的房产市场有着很大的不同,情况比较特殊。无论与美国比较,和加拿大其他一些大城市比,都很不一样。

由于历史原因,蒙特利尔在1980年和1995年的二场独立公投,引发了大量讲英语的人士纷纷离开这座当时还是整个加拿大经济和政治中心的蒙特利尔,造就了今天的多伦多。正由于当年的大撤离,以及当时的银行贷款的超高利率,引发当时楼市大动荡,造成房价直线跳水。在1980年之后的20年里,房市一蹶不振。乃至今日,蒙特利尔的房价与全国相比,一直处于超低价位,和其加拿大大城市的地位很不相称。

2000年后,人们对蒙特利尔的房市信心在迅速恢复,由于其超低房价的底线,吸引了大量买家。直至今日,蒙特利尔的房价一直在攀升,以补充当初损失的空间。以至于在2001-2003 和2008-2009的二次经济危机中,蒙特利尔的房价一直坚挺,从未下降过,而且在稳步上扬。和温哥华、多伦多相比,由于其人群总体富有程度相对偏低,但也因而使房价上涨并没有像后者那样那么快速。举个例子,卡尔加里,爱德民顿两个新兴石油城市城市,曾经在2006,2007年期间,很多热门地段的房子曾经达到一年上涨百份之几十的不可思议的程度,甚至于当时有些房子出现了一月涨一万的离奇现象。因此可以看到,相对于加拿大的其他大城市,蒙特利尔的房地产业泡沫很少。整个房市相对比较健康。

即便从整个加拿大的房产市场来看,加拿大的房市也没有美国那样多的泡沫和高风险贷款,加拿大银行只有八个,而不是美国的三千个,加拿大银行系统极其保守,其对贷款的审核远比美国严格,三大贷款保险机构的坏账保护金额相对于房市规模的比例也远比美国的房利美大的多,因而整个房市是良性的,并没有跟随美国进入房产崩溃,反而,由于低利率的促进,加拿大房市在2009经济危机结束后,把拖延一年的购买力全部释放出来,形成了房市再次的高潮。一般在年底的几个月份,应该是每年房产交易趋于平淡的时刻,而在刚刚过去的2009年的九月到十二月份,这几个月不但不平淡,反而连续几月创下历史上相同时期的最高成交纪录。有些地区甚至于出现有价无市,卖家惜卖,不出新盘的地步。

加拿大是个移民国家,原居民人口在萎缩,因而每年需要从其他国家进口移民几十万人,这些移民几乎全部会落脚在大城市,此乃人之常理,因为大城市好找工作,而加拿大也就这么几个大城市。与此同时,原来居住在乡间小镇的居民,由于互联网的迅速发展,网络信息流畅传递,年轻一代对外部世界非常了解,因而很多人不会甘于像老一辈那样安于在小镇上生活一辈子,他们也纷纷去大城市打拼。由此从长期趋势来看,蒙特利尔的人口还会大量增加,而蒙城是个四面环水的大岛,地皮无法扩张。综合以上因素,蒙特利尔的房市在今后的许多年里,继续上扬的可能性非常大。

第二章 买房的时机

买房产不是去小菜场买菜,买房的前提是基于在较为长期的居住或投资的战略性考量之下的,一旦认为自己在蒙特利尔至少要住上三到五年以至更长,那么,就要认真考虑一下买房的计划了。其实,一旦你工作生活稳定下来,没有裁员的威胁的时候,时机就是到了,应该立即着手准备买房。如果拖延太久,一则每个月几百上千的房租出去也就白白的没了不划算,在房租连年上涨的情况下,替人还贷不如替己还贷,二则目前房价的整个趋势还在涨,买晚了可能多搭上些辛辛苦苦赚来的税后工资。

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 楼主| 发表于 2013-1-5 09:58:32 | 显示全部楼层
本帖最后由 花农 于 2013-1-6 09:34 编辑

买新房还是二手房

毫无疑问,每个人都喜欢新房子。但是,买新房还是二手房,不能光看个人的喜好,而要综合许多方面的因素而定,以及口袋里预算。因此答案并非那么简单。

如前文所述,买房子第一不是考虑的房子是否是新建的,还是二手房,重要的是考虑自己的需求,在综合了地段,学校,交通,人群素养,房型,朝向,质量,年代,地形,停车,购物,社区服务,绿化环境,安全因素,价格以及增值潜力等多方因素后,有取有舍,反复权衡下才能做出决定。不要有先入为主的想法,要有个深思熟虑的过程。


第一节 新房子的优缺点

首先需要知道的是,新房的买卖合同和二手房用的合同不仅内容是完全不同的,而从性质上二种合同隶属于二种不同的法律适用范畴。

二手自住房的买卖合同是属于居住房合同。这份合同是从严格意义上讲的全魁省标准统一样本的合同,由房地产协会统一制定,连改个字体都是不允许的。这份合同是斟字酌句,并且用了许多年的合同,它很公正的不仅保护买家也保护卖家。

然而,新房,不管是期房还是现房,如果你是从建筑商直接购买,那么用的合同是商业合同。原则上商业合同没有什么条条框框的限制,周瑜打黄盖,一个愿打一个愿挨。再不合理,如果你同意签字了,那么就算成交。这些合同,大多由建筑商自己起草,雇佣自己的律师审核,不使用房地产协会所规定的合同准本。因而,其中条约基本上是一边倒保护建筑商的。例如涉及交货时间,违约,延误,定金等等条款,买家要极其小心阅读,要充分肯定自己是理解了,因为有些法律用词非常晦涩难懂,就算你用词典查遍了其字面意思也可能不知道它在讲啥。这些合同是没有标准的,所谓的标准合同大致是指这家公司自己卖的每一套房子或公寓用的是同样合同,仅此而已。

一般来说,新房的房型设计更有理念,更现代些。在面积的利用率上,会很有效率,不会浪费每寸地。目前的新房普遍采用开放性设计,在实际面积有限的情况下,尽可能的让人感觉比较开阔舒适,例如,最普遍的是把起居室和饭厅打通,使其合二为一,这样,尽管面积没改变,感觉却好像大了很多。新房的供暖,电力系统也会比较先进。不仅是产品和材质的更新换代,建造房子的规范标准也是在改进的。

如果买-新房子,自己是第一手屋主,对房子也就比较知根知底,在新入住半年后状态稳定下来,几年内没有基本没有维护装修的烦恼。当然,当新房慢慢变旧的过程中,需要的维护也会慢慢多起来。

新建房的最大问题就是价位太高和地段不好。因为地皮的不断减少,新房子一般造在较偏远地方,或者是拾漏补遗的地方,即便有些新建房子建在市区,也多半是一些边边角角的地方,或是被铁路环绕,或是靠近高速,这就面临着前面讲到过的地段问题,交通不便,小区不成熟,学校一般等等。同时,越靠近市区,越是无地可圈,笼统言之,新房造在好地段上的几率非常小。

新房常常占有地块过小,显得狭窄和局促。和邻近房屋离得太近,车道和草坪都会比较小。同时,在建筑面积上,和得到的居住面积相比,新房常常要价过高。即使有是极少数地段尚可的新房,由于成本高昂,求远大于供,房价会高的离谱。在同等居住面积的情况下,价位翻上去很多,反而言之,在同等的价位上,居住面积和占地面积小很多。

在房型设计上,新建房以CONDO最多,因为CONDO商业利润高。然而住CONDO和住HOUSE的生活质量是不同的,将来升值潜力也不同。如果负担的起,大多数人还是喜欢住HOUSE的。如果要那种独立屋的新房子,那就要做好支付买二手屋翻倍价格的思想准备。同时,在内部设计上,为了尽可能的腾出空间,在很多新房的楼梯设计上舍弃了以前的那种堂堂正正的楼梯,尤其在楼梯转角处大量采用扇形台阶盘旋而下,这样的转弯就很容易踩空摔跤。现在房子的设计和以前的有诸多不同,理念也不一样。在相同面积的情况下,以前房子的房间显得多而小,而且不太在乎面积的极大化利用。这是有利有弊的。老房子常常边边角角的储存空间比较多,而新建房把所有能利用的全都利用了,同时把潜力也全挖光了,常见的情况就是储藏室不够多或不够大。看房的时候很多人常常会忽略这一点,看上去挺好挺宽敞,但用的时候就发现了不足。况且没有一个人家会觉得储藏室太多的,尤其是人口比较多的家庭。

尽管是新房子,质量可能还是会有些问题,近年来,新房的用料相对比较抠门。由於原材料大幅涨价的原因和经济利益的驱动,有些建筑商急功近利,很多新房一般都用相对较便宜的材料,这些材料也符合建筑标准。但是,使用便宜材料的坏处,在短期内是感觉不出来的,但好坏材料的美观性和耐久性上是有很大区别的。举例来讲,由于钢横梁的代价比较大,现在大多是用木板合在一块来代替,然而,钢梁的承受力和木头是不在同一档次的。再以一块洗手间地砖举例来讲,如果自己装修,大凡会买贵点的,如果你去RenoDepo 或者是HomeDepo 去看看,一块耐磨,有凹凸花纹,承重大的比较漂亮的地砖大概可能需要3-5圆,然而如果不讲究的话,那么店里也常常有那种普通白色,5-7毛一块的打折品,这些打折品虽然便宜,如果不去比较,对于不太懂行的顾客,那么安装后看起来也挺漂亮也蛮不错的。然而,用的时间长了,7毛的地砖可能就易裂,或者易刮毛,或则容易打滑等等。一般来讲,建筑商基本不会去买那些贵的地砖,那是因为即便是用了几倍的价钱的货,一般买家大概也感觉不出来。但是,假以时日,毛病就会慢慢显现出来。材质的问题,可能以后是小毛病,也可能以后是大毛病。另外再多举一个例子,如果洗澡间用了不防水的石膏板,瓷砖上墙工艺又不过关的话,那么渗水的结果就是发霉和木质腐烂,而你买房时,凭肉眼哪能看得出瓷砖背后用的是何种板材。

根据建筑商的不同,有些新房常常入住后发现一些问题,而这些问题有时往往要经历半年时间左右才能基本彻底解决。有时候,是建筑商忙不过来,也有时候,是另有隐情,存心拖拖拉拉不解决,这个中原因,在此不便细述。总而言之,顾客会有一段时间比较操心,要老打电话去催。

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 楼主| 发表于 2013-1-5 09:57:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 花农 于 2013-1-5 16:21 编辑

第三章 地段

房地产有句名言,就是:地段,地段,还是地段。一模一样的房子,放在不同的地段上价位可就差太多了。举个例子,在Westmont地区的一个4睡房的半独立房(semi-detach),可能需要80-100万才能搞定,而到了西岛就可能才要四十万左右,其中差距天南地北。再换个思路,如果你有35万的预算,那么你在NDG可能只能买到一个又小又年代久远的物业,而在西岛或南岸可能就是一个新建的中等大小的房子。

每个地段其价位的形成,不是一天二天的事,而是多年来供求关系驱使的,是有其原因的,只不过大多数新移民可能不太清楚而已。你要好地段好学区,你就要有所放弃。总的来讲,你要有以下3点考虑。

1)你孩子教育成长的需要。
对于有孩子或者将有孩子的家庭,重中之重,当推教育,当初孟母三迁,无非就求让孩子有个好的成长环境。在蒙特利尔,好的地段和好的学区是划等号的,因此,虽然最后不一定要在买在那些数一数二的地区,但如果有孩子,买在一个好的学区是所有因素中最优先慎重考虑的。

蒙特利尔的小学是以住区划分的,只有本区的孩子才能上。当然也有极个别的学校是跨区招生,例如国际小学。买一个在好学区的房子意味着你的孩子可以上得到更好的学校。另外,在好学区的学校,家长比较富裕,给学校的捐赠比较多一点,学校也就有更多的钱进行硬件投资和招聘到很好的老师,还有,好学区的学生家长愿意在孩子身上花钱来培养孩子,这不管是本地还是中国的家长,都是一样的,这样好区的学生本身的普遍素质较高,这意味着你的孩子会有比较好的的同学,周末时候来往串门的小朋友都有比较好的家庭背景。

如果孩子大点,要上中学了,那么你也要研究一下历年的中学排名,菲沙学院出的排名榜是最权威的也几乎是唯一的排名榜。在这个基础上,你就知道你希望孩子将来上那所学校和那些学校的方位。毕竟,中学有6年了,每天孩子的上下学都是孩子自己走,路程的长短,搭公车的方便性和路上的安全性是非常重要的。

小区的环境对孩子的成长是有很大影响的,好的社区有很多活动孩子可以参加,所以,如果你有孩子或者准备要个孩子的话,最好选择好学区,毕竟,买房子是个长期投资,换来换去花的时间和精力实在太多,最好还是一次性选好了再买。

2)你自己的交通需要

在考虑学区的基础上,买房还应该考虑到离上班地点的远近。选择上班地点附近的房子是比较实际的,每天时间上的宽裕会使你比别人多出一到二个小时的休息时间,生活质量有很大提高。如果家庭中夫妻另一方也在工作学习的,同时又有孩子,需要大量开车时间接送的话,买在上班公司附近是一个重要考虑因素,虽然工作会变化,但至少眼前的这几年就很方便,而工作的变化是无法预期的。

在现在的高油价下,交通便利和远近会节省大量的汽油费。有个本地笑话,说是蒙特利尔一年只有三个季节,那就是冬天,冬天前和冬天后。气候和路况对房子地段的巨大影响是蒙特利尔地区比较特有的情况,在高速上,并不是能够经常开70公里或者100公里/小时的速度(市内大多限速70),尤其是当上下班时,高速堵得非常厉害。蒙特利尔的路况也是出了名的差。高速普遍窄小并且路道连接设计不合理,这些例子也不甚枚举,例如520号无法直接上40号,著名的DECARIE CIRCLE是去西岛和LAVAL 15号高速的瓶颈等等。另外,连接南岸的两桥一隧道一到上下班高峰也是寸步难行。这些高速公路,一到风雪天,常常有车祸,必定会堵车,蒙特利尔一年里有半年是冬天,上下班如果碰上堵车,一是费时,二是费油费车,三是窝心着急。告诉大家曾经发生过这样的一个真实的故事,前两年一场突如其来的雪暴,使有一个接孩子的家长直到七点半才赶到学校,整整比最后期限的六点晚了一个半小时,结果被学校以一元一分钟计算,罚了一百多块钱。因而,这种特有天气和路况,使地段成为了房价的倍增器,也是一些靠近市区的住宅区比远一点的贵的多的重要原因之一。

3)地段的客观重要性和升值潜力

除了上述和自身需求有关的考量,地段本身的好坏是有一个考虑的重要因素,不光是要考虑自己居住的时候的邻居,安全和环境,还要想到将来出售时是否抢手和升值。在此,建议大家如果能够承受,要买在好区,即便是这个区内的比较差的房子。一个成熟的,高素质的社区,对家庭的生活质量水准的贡献是无法用金钱购买的。

为什么地段是最重要的?因为房子可以装修,地段无法改迁!同样30万造价的房子,在WESTMONT可能卖100万,而在西岛可能卖40万。同样3万的装修费,MONT-ROYAL的房子可能产生5万10万的效益,而南岸的房子就可能只产生3万5万的效益。唯一问题是,大凡好地段的房子多数年代久远。不过,这是自然而然的事,好地块的房子当然是先造上了。其实早些年造的房子,很多用料和质量是很不错的,如果常年在维护,其舒适程度不比新房差,假使入住前能够花钱小事装修一下,就非常接近新房的美观了,毕竟,房子就是由各个部分组成的,如果那些组成部分都更换了的话,其使用寿命也随之更新了。因此好区的房子尽管相对老,不应该被房子的建造年代所迷惑,要看房子的实际翻新程度和真实使用寿命。

蒙特利尔有一个特殊情况就是本身是个四面环水的岛,从长久来看,由於圣劳伦斯河的限制,蒙特利尔岛面积不会扩展。地段说到底是个供求关系,市区房屋供不应求,所以房价高,偏远地区房屋供大于求,所以房价低。因此岛内的升值潜力一般稍微高些。而一出了岛,地多了,地段就升值比较慢。

现在,让我们回过头再来看“地段,地段,还是地段”这句名言。这三个“地段”实际上包含了三层意思。

首先,第一个“地段”,就是你要考虑的是大的范围,即在哪些大区选房,是NDG,还是Westmont,亦或是DDO等等。综合了自身和客观因素后,就一定要明确自己想要的大区。因为不同的市区,房子的新旧和价位相差很大。

有些人进入了这样一个误区,他可能在一些比较好的地段看了很长时间的房子,都不太满意,然后有一天,去看了比较远的地段相同价位的房子,马上一眼就看中,立刻急忙下单,殊不知,相同价位的房子,在远的地段,房子会大好多也新很多,这是常理。但误区在于,你在用热门地段的看到的房子所造成的印象,去和相对偏远点地段的质量好的房子去比较,当进行房子和房子之间的比较时,完全忽略了地段之间的巨大价值差异。最后,你买到的不一定是那个区里性能价格比最高的楼,也低估了交通不便对于生活质量所带来的影响。

因而,在买房前,一定要知道自己希望的地区的大致范围,蒙特利尔每天都有成千上万栋楼在卖,今天看这里,明天看那里,十有八九会挑花了眼。

第二个“地段”,是指房子的小区在整个大区内的位置,以ST-LAURENT举例,这个大区里有很多不同的小区块,这些小区的好坏,人群的素质,房屋的类型都相差甚远,可以讲是特征鲜明。因此,每个区块在大区中都是不同的,即便是只隔了一条街,也有很大区别。一般来讲,封闭的小区地段价值高些,因为封闭的小区,意味着外人不太容易进来,安全性好,并且经过车辆也少。再次,要看小区格局,房子之间间距大,绿化好,树木茂盛,小区就好。


第三个“地段”是指房子本身所属的方位。房子在小区的地理位置是怎样的很重要。尽管小区很好,但如果这个房子靠近高速,大马路或者货运铁路,就意味着会有噪声和灰尘。还要看自己中意的房子的附近旁边是否都是住家房子,还是公寓楼,如果是那些出租性质而非自住性质的公寓楼,就会意味着常会有过多的陌生人来往,对安全会有一定影响。反之,如果房子在“羊角”路里,或者靠近公园,或是靠近河边,则是比较加分的。

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 楼主| 发表于 2013-1-5 09:58:26 | 显示全部楼层
本帖最后由 花农 于 2013-1-6 09:33 编辑

怎样看房子

一般来讲,在看房以前,最好先看一下这些房源的数据和照片,只有看到了中意的房子,才去预约看房。不要盲无目的的东看西看,这样是会看花眼的,看房以前要明确自己的条件,例如地段,房型等,列出重要的和次重要的条件,大多数情况下,没有房子会满足所有的条件,占满所有的优点的。不同地段之间的房型和年代大不相同,要在有限的预算之内进行取舍。通常的情况下,三到五万的差别就会隔了一个档次。

看房的过程也是一个学习市场的过程,房屋市场不会因为你而改变。在看过一些房子后,大多数的人会对自己的预算和期望值有个小幅调整。同时,看房的时候,卖方会搞一些小花招,例如,放一些柔和的音乐,房间内喷香水,把房间搞得干干净净的,放一些家庭照片,靠近街的,会把门窗都关上,防止街上噪音进入,后院和台阶比较破旧的,会把后门关的很严,夏天的话,把空调开足,在地下室放台风扇通风等等。这些都称不上欺骗,但都是些扬长避短,给出好印象的手段。看房子时,不要被原房主的个人装饰装潢,家具摆设以至于气味所误导,你要记住,你买的是个空房子。

加拿大有个最著名的房屋装修师在其一本著作中讲过,看一个房子,如果要归纳为一句话或一个字,那么就是水,水进和水出。整个房子的看点,大部分是围绕一个水字。屋顶、外墙和地基看的是怎么把雨水雪水排出去,水管下水道看的是怎么把水引进来又排出去,浴室,内墙和天花板夹缝看的是怎么把水汽挡住。

建筑本身是一门很全面的专业,其中牵涉到的众多领域,如果要仔细检测房子,就应该请专业的验房师,这里只不过讲个大概皮毛。

第一节 整体印象和房型

一幢房子的整体印象是很重要的,如果看上去破破烂烂的,那么房主在平时就疏于保养,懒惰到以至连卖房前的稍是整修都不弄,暗示着买下后可能会化大价钱去修,一幢房子化大钱的地方常常是看不到的地方,如房屋多处渗水,承重梁弯曲,地下室裂缝或有水倒灌,墙内管道裂开或堵塞,房顶透风差等等不一而足。房主也可能恰恰是这些个原因才想把房子出手的。

一个整洁干净、里面装修注重细节的房子代表着房主勤于修缮爱惜自己的屋子,也表达了房主的品位和档次。如果你看到房子还是几十年前的粉刷,黄的发黑的电灯开关,厨房是最最低档的白色贴面的台面和壁橱伴随着年月而破损,每个房间的顶灯都是那种生锈圆筒铁皮灯罩里面装着节能灯,你最好好想想再买,除非这个房子比市场同类房低个三万块之类的,否则你就权当周末一日游的一个景点罢了。许多卖方经纪会让卖主化些小钱把房子整一整,最常见的是把内墙刷一刷,顺带把裂缝抹平,看房的时候,要透过现象看本质。记住,没有不能买的房子,无非是看价钱是否够低,低到其市场差价你是否能够去用这个差价钱来装修一下房子。

本地房子一般有如下几种房型
?        平房(Bungalow) :地上地下各一层,一般占地稍大,地下室一般也很大,适合年纪稍大的人居住,不用爬很多楼梯
?        楼房(Cottage) :地下一层,地上常见为二层,也有三层的
?        错分层(Split) :房子左右高度错开半层,一般占地也稍大

按照房子的连接情况,分为:
?        独立房(Detach)
?        半独立(Semi-Detach)
?        镇屋或排屋(townhouse)

一般同等房子,价格以独立房为最贵,其次半独立,最后镇屋。占地也是独立房最大,常常有很多草坪,居住时会有比较满意的活动空间,朋友来了可以去屋外烧烤,或者在自家游泳池游游泳,地段好的地区大多以独立屋见多,然而一般年代较长,但也正是以前年代建造的屋子,才会大方的划出很大的地皮给单个房屋,现在新造的房子是寸土必金,每家的占地面积都少得可怜,就是有些许草皮,大多只是个心理安慰,派不上很大用场。当然,独立屋的取暖费要高些,相比之下,镇屋就比较省电,半独立的居中。

这里值得提一下的是Condo的定义。大多数人对Condo没有一个明确的概念。所谓的Condo,是指该房产和相邻房产有共同的公用部分,并且由此承担公用部分的产生的费用,同时也对公用部分有应有的权利。

更具体一点来举例,这个所谓的公用部分可以是停车位,可以是公用草坪,可以是房顶,外墙等等。通过这个定义,我们可以看到,Condo并不一定是在一个楼面上的,也不一定是类似于Apartment的公寓。即便是Townhouse,那么这个房子可能是Condo,也可能不是Condo。当然,这里有个例外,就是二个半独立屋之间的公用墙,并不能使二栋半独立屋成为Condo。

Condo都有Condo的委员会,人们常常把它和物业管理公司混淆起来。其实Condo委员会的性质是房主委员会,一般的Condo委员会都是每家出一个代表来商议公用部分的开销。对公用部分的说明,也是房主委员会在Condo的Declaration中写明的。

大多数人对Condo费也有个想当然的想法,认为这是比额外的支出,其实不然。这些费用都是大家自己决定的。举例来讲,大家可能一起雇佣一个铲雪公司来把各家门前的雪一同铲掉,或者一个园艺公司来修理所有的草坪,那么,每家人就会摊上这部分的“condo费”,如果大家投票说这些工作都由各家自己来做,那也就没这部分的费用了。在有些Condo中,房顶是被认为公用部分,那么大家就分担房顶维护的费用,而这部分费用,就会被再大家预交的Condo费里扣除。同样,如果自己买的是独立屋,也要维护房顶,只不过维护房顶的费用不是分期交,而是一次性的了。因此,在上述情况下,羊毛还是用在羊身上。

有另一种情况是Condo的房主委员会一致同意雇佣一个物业管理公司来维护,那么理所当然的费用就会高点,因为里面会含有物业公司的管理费和利润,而不是单纯的维护修缮费用。


第二节 地基和结构

地基是一个房子的根本,好的地基让房子不会倾斜,不会进水。地基不好,地面就会倾斜沉降,造成房子倾斜,这时你就会看到房子的四面墙都有不同程度的开裂现象,地基的修缮成本很高,而且要请地基专家来修。影响地基的因素有很多,一般除了造房子时打下的先天因素,后天因素通常有雨水,树木和维护三种。

有些房子地势较低,这就应该沿着外墙四周挖排水道,否则,四面八方的雨水和雪水汇聚倒灌,造成房子地基常年泡在水里。假以时日,一旦地基的防水隔离层被突破,地下室就进水了。有些房子紧贴屋边种了树木,需要知道,即便是树种在院子里离房子比较远,如果是棵大树的话,它的长长的树根也可能已经钻到了地基旁,树根力量的巨大是我们没有估计到的,一旦钻透了地基和外墙,就会把房子往上拱,破坏力量是很大的。而移掉一个成年的巨树可能需要花个两到三千块钱。另外蒙特利尔南岸有很多地方地基中含有黄铜矿的比例比较高,这种元素碰上水时间一长会膨胀,因此在夏天雨水多时会涨开,冬天水少时又会回缩,涨涨裂裂就把房子给搞坏了。蒙特利尔其他地区也有黄铜矿,只是含量大多不高,而如果买南岸的房子则要仔细问清,尤其是以前年代建造的老房子。

加拿大的房子以木结构为主。相对于钢筋水泥,木结构的好处在于干燥和保暖。根据建造当年的建筑规范,每间房子的用材在大致相同的基础上而略有不同。以结构来说,大致有水泥,钢,原木,合成木.。即使在同一间房子内,用材也会有分别,比较常见的是地下室的地基部分用水泥和钢支撑,上层用木结构支撑。

内墙的结构是一个木头的框架,原则上每隔16英寸就应该有一条STUD(2 X 4英寸木条),建筑商必须按照这个建筑规范来造房子。这一点可能对于一般人可能没觉得有什么重要,因为在内墙封好以后就看不见了。这一点上好的和坏的建筑商之间从表面来看一般人看不出门道,但是,住进去以后就感觉出来了。举个例子,由于近年来薄屏幕电视的兴起,很多人希望省空间而把电视挂在墙上,电视架的螺丝必须打在STUD 木条上才能牢固,否则全凭膨胀螺丝依附在石膏墙上对于大点的电视会受不住力。如果内墙中STUD没有按照标准距离放置,过于稀松的话,这时电视挂架可能无处受力。
另外,在地下室观测房子的横梁时,钢是比较好的,一般大多是用木头。就是用木头也是有区别的。经过处理过的木头会好些,如果是用的原木,很多原木在经过一段时间内会因干燥而收缩,导致出现缝隙而形成一些受力不均。


第三节 屋顶

蒙特利尔冬季气候使得屋顶损耗很快。每年冬季的严寒是屋顶强烈收缩,而到了夏天,屋顶又受热膨胀,冬夏二季,从最冷的零下35度到最热的零上35度之间可以有70摄氏度巨大温差。所以一般屋顶的理论寿命是十五年到二十五年。但一旦房顶过了十二年以上就要注意观察了。

外房顶和里面房间顶之间有个空隙层,这个空隙在冬天必须保持和室外温度相近,换句话说,温度必须很低,否则,这个空隙层的热气会使外屋顶的雪融化,然后再结冰,这样,渗入屋顶缝隙的水结冰后会膨胀,对屋顶的破坏力比较大。有些屋主根本不知道这个知识,不只屋顶受损,而且导致屋内暖气上漏,使暖气费大幅增加。

买房子的时候,要抬头看看屋顶,看有没有起壳,是不是平整,同时,问一问房顶的年纪,超过年的房顶就极可能会漏水,在进内屋看的时候,要看看内天花板有没有水渍。对于超过十年的屋顶,如果起壳的地方不严重,可以去修补,一般大约花个几百块钱就能搞定。如果起壳严重,就要换屋顶了,一般一个房顶大约$3500-$6000左右,这里只是个参考,要看房顶的大小和安装的公司的收费。在做房顶的公司中,SEARS的房顶是比较好的,做工也规范,但比一般贵很多。

第四节 供暖

按供暖系统的能源类型,有用电,用油和用天然气三类。一般用电的最多。用油的常常为老房子,也相对要麻烦些,家中地下室会有一个大油箱,很占地方也不太安全,而且要定期检查。用油的要注意两点,第一是保险,有些保险公司可能因为油箱太老旧的原因不给房子保险,第二是污染,尤其是埋在地下的油箱如果漏油了,处理起来比较费钱。如果想要改装成用电的,大约要花费几千块左右。

以散热类型来说,有电热板,中央热通风,和热水汀三种。电热板最老式,最常见,但比较耗电,室温上升慢而且会使房间过分干燥,但好处是安装简单,也可以通过各个房间分别安装定时调节器来控制室温以达到最大效率的利用能源。现在有买一种挂壁式的热对流机可以来取代老式的电热板条。安装在原来电热板的地方也比较容易,能源利用率也高。中央热通风的好处是室温上升快,而且效率高较省电,缺点是各方间分别控制室温不易,要热全部热,某种程度上造成一点浪费,与省电的好处相抵消,但对房子的保护更好些。热水汀的好处是房间不会很干,人住在里面比较舒服,但热的最慢,而人离开后即使关了实际上还有一段加热期,与电热板一样,时间差的原因造成隐形浪费,而且没有定时控制器可装以节能,也比较占地。

一般来说,热通风型的加热形式相对好些,但一次性投资也比较大,尤其如果没有管道的话,铺设管道和安装炉子的成本也很大。当然如果用电的话,就不用炉子了,就使用著名的HEAT PUMP。很多人不知道HEAT PUMP和AIR CONDITION 的区别,简单的说就是冷暖空调和单冷空调的区别。

第五节 外墙

看房时,应该绕屋走几圈,看看外墙。从外墙可以看出许多问题,有裂缝的话,就要看方向,如果是横向的话,问题还不是很大,但如果是纵向,而且较长的话,就有可能是地基出现不平,或者有树根拱抬。常见的是地下室窗下的裂痕,这种裂痕如果简单又不严重的话,一般维修费为四到八百元左右。

有些老屋四面墙爬满了藤,有人认为很浪漫,其实这对房子是非常不好的,由於植物的力量是惊人的,这些藤会钻入墙体,造成很大破坏,而且房子常年被藤遮盖,很阴湿,又晒不到阳光,会造成霉菌的滋生,风水学上认为是宅子较阴,买了以后要马上把这些藤拔掉。

一般根据不同年代以及建筑商的好坏,墙体也会有薄有厚,目前的建筑规范规定必须有12英寸厚,这样隔热效果比较好,如果是老房子,9寸厚的还可以,6寸的就略微显的薄了,这时有可能的话,最好在装修的时候里面填上隔热指数比较高的材料。

第六节 其他

1)窗和门

窗有很多种类,由上下拉的,左右移的,手摇柄外推的。其中手摇柄外推型的比较好点,因为这种设计,纱窗是可拆卸式固定的,不用每次开窗把纱窗拉来拉去,不麻烦并且纱窗也不容易坏。

如果要换门,自己就可以换,自己去超市买门价格从$50到$250不等,尤其那些带玻璃格的法式门窗,用好木头做的都在$200以上。换窗可就难一些了,自己做工夫就比较大,但如果请人做,成本会大增。一般窗子的玻璃如果有可能,尽量买中空隔热的玻璃而非一般的玻璃。如果更加讲究些,可以买中空部分内嵌百叶窗的那种。门窗是节省能源费用的重头戏,比较于差的门窗,好的门窗每年会在供暖费上可能不知不觉会省下个几百块钱。

随机开一二扇窗看看,看看是不是难于开启,会有一些感性认识。

2)下水道
下水道是比较难查的,主要看水斗下水快不快,如果下水很慢,说明有堵塞。
要问问下水道的材料是什么做的,能耐多长时间。如果下水道质量还可以,堵塞一般也不难处理,因为大多数情况下堵塞物是头发,去CanadianTire买桶DRANO倒点下去就好了。但如果是下水道漏水,那可是要砸了墙去修的。

3)地下室
蒙特利尔比较干燥,一般地下室不会象中国一些城市那样比较潮湿,但也要注意一下,如果地下室湿度大,有可能是有漏水,或者通风不够。
地下室如果是没有装修过的,那么装修一下全部大概要1-3万,看其大小,要不要浴室,地板如何等等而定。装修过的,要看隔温隔水好不好,如果隔温太薄,或者漏风,地下室是很容易一年让你在暖气费上多花上个几百块的。

4)固定附着物
按照法律规定,所有的固定附着物属於房子的一部分,前房主不可随意取走或敲掉。但是,还是有些东西属於擦边球,很难定义,最常见的有些装在墙边墙上的可以活动的橱,所以不管怎样,问清每一样东西的情况,例如玻璃和镜子,灯,画,窗帘,橱和架子,以及其他一些固定装饰,这样就可以避免以后的纠纷。

5)顶高
对于地面以上的房间,天花板大多为8英尺整。运气好的话,会碰上9英尺以致10英尺以上的房顶。7英尺高的顶也有。

天花板的顶高对生活质量是个很大的潜在影响因素,同时又极容易被人忽略。天花板比较高的话,人不会觉得压抑,会有极大的舒畅感。空气流通也比较好。由于建造规范和成本的原因,顶很高的房子大多是老房子。

大致粗粗的讲了个大概,这里总结一下,一个房子是有很多部件构成的,每个部件都很重要。房子的细节处很多,也无法一一细述。看房子要看总体,每个房子都有各自的特点,优点多于缺点的就是好房子。


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 楼主| 发表于 2013-1-5 09:58:41 | 显示全部楼层
本帖最后由 花农 于 2013-1-6 09:34 编辑

第二节 二手房子的优缺点

大多数人买的是二手房,毕竟没有那么多的新房子在卖。买二手房,在於看中其地段,反过来说,几乎好地段的房子全是有年头的,如前所述,好地段意味着就近有好的学校,方便的交通,成熟的小区等等,这在第三章有比较详细的阐述,这里就不再重复。然而,地段的重要性是怎么强调也不过分的。

在以前在地皮还没有那么紧缺的时候,建房子划的地块都比较大,因而老房子一般占地相对较大些。占地大的好处是生活空间大了,有孩子的家庭会有一块像样的草地给孩子玩,可以在后院养花种草,夏天再烧烤烧烤,游游泳之类的,生活的质量会好很多。

老房子的质量如何是要看的。看二手房有很大一部分是看它的维护怎么样。很多的老房子其实保养得非常好,里里外外早换过了。因此,看二手房不要只盯着建筑年代,而要看其真正的有效年龄,一个房子是由各个部分组成的,举个例子,一个建在五十年代的房子,如果屋顶在去年换过了,那么屋顶的年龄就是1岁,而不是60岁。一个爱惜自己房子的屋主,是常常在进行维护的,如果随着时间的推移,每年房主都进行或大或小的修缮,那么,综合来讲,这个房子的年龄是比较年轻的。而且,一般装修都是先做重要的和紧急的,如果有每年的维修记录,那么这个房子的状况应该大致比较好。同时,房屋的维护又跟屋主自己的本身素养、品位、能力和收入有极大的关联。一个高品位的主人,会很在意房子的格调,装潢及风格,更不用讲正常的维护保养了。如果看到一些二手房,几十年了,还是原来的墙漆,厨房还是原来的那种白到发黄,最廉价的最低配置,那么就要小心了。这种房主可能是那种什么都不关心,只用不修,也非常懒惰的人,也可能是对自己都一毛不拔的人,也可能是很穷很穷,没钱维护的人。那种房子有潜在的隐患的可能性要大的多。这种房子,不能说不可以买,但要在验房的时候更加注意,价位也应该比市场同地段的同类房低很多。总结一句话,没有不能买的房子,只有不合适的价位。

二手房子的问题是,可能会有些隐患存在,验房要特别注意,并且,总体上,今后的维护费用会比新房子多许多,需要注意的零零碎碎比较多,也比较费心。

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 楼主| 发表于 2013-1-5 09:58:48 | 显示全部楼层
本帖最后由 花农 于 2013-1-6 09:35 编辑

验房和装修

买房子OFFER中,一般都有一个前提条件就是请验房师验房。对於新房子的验收,也可以自己验房。虽然验房并不是强制的,但强烈建议需要这样去做。请验房师来帮助验房。一般在验房后都会得到一份报告,这份报告可长可短,取决于每个公司或验房师自身的服务。有的人验房后只有一两页纸的报告,也有人拿到的报告是本有400页的大书,通常情况下,越是好的验房师给出的报告越详细。里面罗列了各种情况以及修缮费用,但问题是你可能对这些房屋术语一无所知,也不知道查出来的问题的重要性如何。如果可以,借一本旧的验房报告来先研究一下,先增长些知识也是个明智之举。

卖房子时,卖方是不可以在房子的缺陷上说假话的,所以,当你问到某些细节,对方推说不知道或不清楚的话,那就很可能有问题,记住这些地方,在验房时让验房师告诉你真正的情况。

房子在卖以前,会小事装修,常见的是刷墙,刷过的墙有些水渍和裂缝就看不见了,验房师也是人,你看不见了,验房师也一样,所以还是要自己留个心眼。如果发现有东西挡住视线,可以请求房主允许移开障碍物以进行观察。在一些极少数情况下,是房主存心在那里堆东西以达到挡住视线的目的。

验房师的有责任告诉你整栋房子房屋所有可观测到的问题,如果好的话,还应该告诉你相应的大致修缮费用,但他绝对不会告诉你这个房屋值得买还是不买。这不光是职业操守的问题,而且因为这值得和不值得的问题是和房价有关的,而验房师是不知道也不关心房价的,因为这和他的工作没关系。举个例子,假设一个质量很差的房子如果卖五十万,所有人都会认为不值。但如果只卖五万块,大概没有人会认为不值的。值不值得是相对而主观的,没有不能买的房子,这其中只是价位合适不合适的问题。


第一节 验房师

任何人都可能自称验房师而帮助你验房并收取一定费用。请验房师不要一味的听从朋友的推荐,在验房师验你的房屋之前,先要验一验其本身的资历。验房师证明或执照,都是各公司自己颁发给自己属下的验房师的。所以聘请专业大公司的验房师比聘请个人或小公司的验房师会好些,因为大公司对旗下的专业人员要求会严一些,防止一些滥竽充数的人损害公司名誉。

目前每个省都有自己的验房师协会,由该省的各大验房公司共同参加,如魁省就叫AIBQ,同时整个加拿大总验房协会,目前也正在形成之中。合格过硬的验房师并不多,根据魁省AIBQ的推荐名单,总共分别有多名正规验房师和多名候补验房师,分别来自各大验房公司,这些验房师应该是经验丰富的精英。详细名单可以参考协会网页www.aibq.qc.ca.

各验房师擅长的地区和房型是不一样的,由於一些验房师专门验某个地区,所以他会对这一地区的房子结构,特点和常有缺陷特别熟悉,聘请验房师时要从候选名单中挑选熟悉该地区和相应房型的验房师。

一个正直的有道德的房产经纪一般不会主动向买家推荐验房师。因为验房师本身这个职业是挑毛病找缺点,而经纪人当然是希望毛病越少越好以利于房子成交,所以二者的根本点是相抵触的。所以不管卖方经纪还是买房经纪都会主动避嫌。当然,如果买家非常信赖自己的经纪,因为经纪常常接触验房师,应该会有一些好的验房师可以推荐。

第二节 验房过程

验房最好要在白天。一般至少需要3小时,少于3小时说明验房师可能没有很仔细地验房子。在这段时间内,切记一定要跟着验房师跑上跑下,全程跟踪,看明白弄仔细,不懂的或者有疑问的地方一定要马上问,验房师是你花钱请的,回答你任何问题是天经地义的事,千万不要浪费这个大好的熟悉和学习的机会,过了这次,很难再有机会有这样一个有经验的高手帮你全面答疑和查问题。有些时候,验房师也是赚钱吃饭,如果你不问,对于一些小知识有些验房师也不会主动说。所以,验房过程中不要和聊天谈话,以免失去更多了解房子的机会。

验房结束时,验房师会给出一份详细的验房报告。这份验房报告有时是当场给,有是是第二天给,常常是十几页甚至是一本几百页厚厚的验房手则,从房子的所有方方面面给出一份评估。验房后,验房师应该至少化上半个小时给你解释每一部分的结果,你要尽量全部搞懂,因为每个结果都意味者将来可能的费用。如果有些还是不能当场明白,验房报告应该有详细说明。但有一点必须问清,就是需要多少钱才能修好。

一般验房后如果没有重大问题,可以选择接受,如果是想利用一些零零碎碎的小问题而去还价,一般房主不太会再次降价。常常有些买家计划好先给OFFER后然后利用一些查出的小毛病而作为讨价还价的筹码,不管验房后问题大小一律都去再杀价,这样的结果是只不过是自降身份而且激怒卖家。到头来十有八九是会被拒绝的。当然,如果的确发生一些比较大的问题需要昂贵的维修费用,这时验房报告将是再谈价的很好的依据,当然,如果谈不成的话,你会面临着无条件接受,还是损失几百元的验房费而撤退的问题。

除非房子真的没有什么问题,一般不要当场就签字同意验房通过,如果没搞懂就拿回家仔细研究,争取在时限内尽快搞懂。笔者在没有成为房地产经纪以前,就有在刚刚验完房时,就被双方经纪逼夹着签字画押的经历,对此感同身受,深恶痛绝。这是极不道德的,如果你对验房结果不是很理解,你一定要保持冷静,回家再作出分析判断,决定是否再还价或让对方作出改进,只有当你满意房产状况,才可以签字,并且好的地产经纪会和你一起分析理解验房结果的。

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 楼主| 发表于 2013-1-5 09:58:54 | 显示全部楼层
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出价和OFFER

出价是个重头戏,也是一场比耐心比智慧的战斗,它直接关系到你投资的成败。价格是心理游戏,任何房子本身,就是全新的也不值那么多钱。买房更多买的是地皮和供求关系。因此,只能通过参考同地段同级别的房子,在目前的市场价位来衡量你的目标房。况且,同样一间房,不同的房主心里要价是不一样的。因而即便是你给出了你认为的公平合理的价格,卖家也不一定会接受。

以下这些因素影响了卖家所能接受的房价。

1)附近房价。相邻街区同样类型的房价有着重要的参考价值。尽管房子内部细节和装修程度有所不同。但这对决定房价的范围区间起了决定性作用。

2)供求关系。尽管有附近房价作参考,然而,由于待售房屋的增加和减少,相对于目前买家的增多和减少,时间上的变化,供求关系会有很快的变化。如果同时有好几个OFFER,当然这对卖主的心理价位会有很大抬升。如果房子在市场上多日而无人问津,卖主自然会考虑降价的。

3)紧迫度。有些卖家是在钓鱼。对交房日不太在意,也不急着卖。对这种待价而沽的房产是很难还价的。即使给了个极高极高的价格,卖家还是可能再等等以期得到个更高价。而有些卖家因为个人原因,例如工作调动,家庭原因,或者已经另外买了房等等,希望越早出售越好,价钱就好谈点。

这里有必要提一下换房的问题。有些卖家准备卖了现在的房子去换另外地区的,或者去换大一点的房子。在目前房价趋涨的情况下,有些人希望等一等把自己的房子卖高点,其实不必。房市是个总体,要涨大家都会涨,晚卖当然卖价高,但买入房子时价钱自然也高。二个房子之间需贴补的差值在涨价钱和涨价后可能差不多,当然这也很难讲。因此,还是按照自己的实际需求来定时间。

4)卖方的买入价。有时,房子在屋主在买入后的几年内涨幅不大,或者当时买入时相对市场出价过高。在出售的时候,卖主当然不希望卖出价仍旧和当初的买入价差不多,因此心理价位会超出市场价位。而另外一方面,有些本地的老人在当初买入时才几万块钱,现在以几十万出手,已经很满意了,心态比较平和,只要和市场价差不多,就愿意接受了。

5)卖方对房市的了解。有很多的卖家对市场不太了解,道听途说别人的房子卖了多少多少云云。就认为自家的房子也应该值这些。导致房价的因素很多,如果对房市不了解,就会导致自我定价过高,或者定价过低。

正是由于这些不定因素,房价也因房因人而异,世界上没有一模一样的房子,也没有一模一样的人,这就造成了每个个案的差异性。

出价有个谈判技巧和策略。根据这房子本身的抢手程度,有三种截然不同的策略。

1)如果这个房子在市场上有一段时间了,那么那个房子要么有什么问题要么就是喊价过高,首次还价一定要稍微狠些,如果上来就给了个好价钱,以后就压不下来了。对于这种房子,谈的时候,应该是他急你不急,调整好心态很重要,即便很想买下来,也用不着操之过急。同时,可以尽量罗列一些有利于还价的因素,如地段的缺陷和房子本身的毛病,来帮助说服对方降价,其实,有些时候,即便是有经验的老经纪,也不一定可以把针对某房的降价的因素研究的很透。通过罗列一些缺点,可以提醒经纪还有其他一些原因可以帮助说服屋主降价。经纪是没有权力同意任何价格的,但他可以对房主有很大影响。

有些时候,多观察是了解真正价位的一个办法,如果在市场上放了一段时间还卖不掉,房主自己就会调整价位。当然,风险在於,可能等不到他降价,这个房子很可能就已经被别人买去了。

2)对于刚刚出现在市场上的房子,如果看中了,就应该依据就近房屋的最近成交价作为参考来出价,不必给太高,也不要给太低以显得太离谱。让卖家再给你还个价,一来一去可能需要打几次乒乓。

3)对于有很多人争抢的好房子,买家应该清晰的认识到你只有一次机会,不要指望对方给你还价。用本地的一句谚语:“在丛林里的鸟不如抓在手里的鸟”。当同时有几个OFFER在手里时,卖家不会放弃其他OFFER而选择给你还价的。卖家几乎会肯定会在其中选一个而立刻接受。在这种情况下,买家要一次性给出自己最大的价码。这样才能有可能中标。

买房子时心里应该有个出价的底线,但也不等同于固执,如果真的看到了非常好的房子,价钱也合适,适当的展现一些灵活是必要的,如果一点弹性都没有,是买不到房子的。

在前文中讲过,对于二手房的OFFER,应该使用的是房地产协会制定的统一的标准样板。在填写OFFER的过程中,买方地产经纪有义务把每个条款解释清楚。这里就不赘述了。

在OFFER中,通常银行贷款成功和对验房结果满意是非常重要的二大必要成交条件。而如果没有把满意验房作为条件的话,那根本不用花钱请人验房,因为结果都一样,你无论好坏必须得买。

有一些大件常常是随房卖的,以价值次序依次为:炉头,冰箱,洗衣机,烘干机,洗碗机等等,尽管不是固定附着物,也常常是随着卖的,有时,因为东西比较新,也比较高档,房主不把这些罗入包含之列,对此,在还价时如果喜欢,也可以选择把它们列入,要求成交价包含这些大件电器,

看房子的时候,尽量注意固定附着物,如依墙固定的柜子等,尽量把这些一一列入OFFER中该房价所包括的物件清单,以防交房时,这些东西都被拆走而引起争议。所有的口头同意的条件和要求,必须白底黑字写在OFFER上,口说无凭,切记。

最后,要给大家澄清二个概念,那就是OFFER中的公证日和交房日。公证日是是你去公证师办公室办房子移交法律手续的日子,从那天开始,房子在法律上就是你的。而交房日是指卖主清空房间,给出钥匙的那天。通常的情况下,二个日子为同一天。但是,有些卖主希望在公证后过一段时间之后才撤空,这可能对于你会造成不便。因为从公证那天你就是主人了,也开始付贷款了。如果时间比较长,可以考虑向卖家收取相应租金。

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本帖最后由 花农 于 2013-1-6 09:36 编辑

围绕贷款的知识

第一节 关于贷款经纪和银行

顾名思义,贷款经纪就是帮助买家进行贷款,尤其是寻找最低利率的人。2010年前持牌的所有的房地产经纪都可以选择做贷款经纪。然而,贷款经纪和房地产经纪是二个完全截然不同的工作。

以前,大家一提到贷款,大多是自己去银行谈利率。而近年来,越来越多的人使用贷款经纪来寻找最低利率。一般来讲,贷款经纪能得到的利率,基本上比你自己去银行谈的利率低,至少持平。各贷款经纪虽然在各时间段给出的利率略有差异,但大致是在当时的最低利率之间徘徊,因而省却了买家自己找利率的麻烦。

贷款经纪根据自己的业务联系范围和个人关系,常常会和好几家银行保持联系以作比较。也有的贷款经纪只做一家银行。在这里没有哪个贷款经纪好的问题,只有谁给的利率更低的问题。买家不用向贷款经纪支付任何费用,贷款经纪的佣金直接由银行支付。贷款经纪是个牵线人,买家最后是向银行直接贷款。

这里有一个概念要澄清。就是贷款经纪不同于银行里的贷款经理。银行里的贷款经理是银行的职员而贷款经纪是自由人。如果你直接去银行,见到的就是 银行里的贷款经理。根据各银行的管理不同,有些银行的贷款经理只管一个分行而有些管几个分行的业务。

你当然可以直接和银行谈。但是你要再谈的以前做一些功课,任何一个银行的任何一个放贷员决不会傻到一见面就给来面谈的人一个最低利率,要知道,利率上差个零点几,动不动就差个成千上万的,放贷员是能给高尽量给高,他们个个是身经百战的谈判高手,每天的工作就是和客户谈利率,但这不是你的强项,如果想在自己和银行谈就应该在约谈前在网上搜索好,知道了最低利率,心里有底,就直接问他能不能同意更低或者相同的利率。一般就能够和网上该年限最低利率持平,或多个0.1-0.2%,如果能够比最低利率少个0.1-0.2%,已经是相当不错了。

一般来讲,感觉中等银行比较能给出比较好的利率,大银行相对来讲会难些,各银行之间由于工作效率和数学模型的区别以及放贷员权利的不同,最低利率并不是永远出现在同一家银行,有时这个银行低些,有时那个低些。即便是同一家银行,由于时间的不同,分行的不同和贷款金额的不同,同一家银行能够谈出不同的利率。如果自己去银行谈,一定要货比多家。

太小的银行,或者没有太多办公地点的银行,在使用服务时不太方便,相应的其他配套服务可能也少些,一般小银行能给的利率,其他银行也给的出。所以在网上看到给出最低利率的小银行或机构,是因为它规模小,没有名气,只有通过放明最低贷款利率来吸引客户,银行基本上大同小异,同样的低利率常常在其他家银行也能争取得到。

如果希望省心一点,还是找贷款经纪比较好,贷款经纪就像是批发商,常常能拿到一般人拿不到的低利率。


第二节 关于贷款保险

传统上,首付25%以上,银行就不会要求你去购买贷款保险。现在,这个标准已经降到20%。

对于首付少于20%的,银行认为贷款人的风险比较高,会要求贷款人去购买贷款保险。贷款保险的金额是所贷数目再去乘以一个百分比,而这个百分比不是固定的,而常常是随着贷款在整个房价款的比例的增加而增加。因而,贷款比例越高,贷款保险的百分比越高。

一般贷款保险有个最低条件是必须首付5%的房款。当然,对于没有什么存款的人也有一些办法来搞出这个5%的首付,尤其是对于刚刚工作的年轻人。但是,有个不变的底线是,你所贷的款最终是有你自己来还的,虽然可以利用一些金融技巧来帮助获得这个首付,最终自己本身的风险会比较大。

大多数人只知道CMHC,其实加拿大一共有三家机构提供贷款保险:CMHC,AIG和GENWORTH。这三家机构对一般人来讲,基本上是大同而小异,保险百分比也基本一样。但对于一些特殊需要的人群,他们提供的服务是略有不同的。有些机构能够在贷款人出现极度困难时,依据具体情况,给以扶持,想办法让你能留住房子,而不是一味的把房子扣押拍卖。例如,贷款保险机构联手银行对于确实暂时有困难者可以在某段时间内把利率大幅降低,或者把几个月的贷款整个延后,等等等等,诸如此类的服务和手段是因人而异,因事而异,以每个个案独立探讨审核的。

第三节 洽谈的时机

贷款利率的洽谈实际上应该是所有买房步骤中的第一步,在看房前早就应该谈好的,等到卖主接受OFFER,房子都买好了再去谈已经是为时太晚了。原因是一旦OFFER被接受,一般只有个极短的期限,一般是几天内,来让你去做贷款最后批准,注意,在OFFER上的天数并不是工作日,而是正常的日历日。在这个短短的几天里,你要完成验房和银行贷款确认,时间非常的紧,根本没有时间到各处去打听贷款利率,这样就很难有时间进行比较。

即使在这几个,运气很好找到了一个利率比较低的银行,谈的利率也就是那个星期的利率,这就失去了获得以前更低的利率机会。利率的变化只有一个总体趋势,而何时变化是很随机的,其变化的快慢和节拍是没有人可以预测。可以几天就变,也可以几周一变。在贷款前,很重要的一点是银行或者贷款经纪能够帮你锁定利率,并给出锁定的期限。在这个时间段内,银行能保证这个利率,而不会因为以后利率的上涨而上涨,相反,如果利率下调的话,你可以立即把锁定住的利率也相应下调。这个期限有时是三个月有时是六个月,各银行在不同时间有不同的优惠政策。要注意的是,如果发现利率下调的话,要立即联系贷款经纪或着银行要求下调,你得到的利率不是自动随着市场下降的,而要你自己关心,自己去说的。否则如果利率过几天涨回去了那么就也没什么好谈了。因此,利率即便谈好,还是要一直跟踪,直到公证的那一天。

寻找利率是找房前先做的工作,否则,在目前利率有上涨趋势的情况下,就可能在买房时失去了得到前几个月较低利率的机会。


第四节 浮动利率还是固定利率

利率关系着民生大计,利率低而促进经济和消费,但容易造成经济泡沫,利率高能遏制通货膨胀,但也能使经济减缓不前。利率的涨涨跌跌,无非是像开车的油门和刹车,控制着整个国家的宏观经济。因而利率没有永远的低位,也没有永远的高位。在八十年代,利率曾经达到过近百份之二十,而目前五年期固定期的百份之三点几的利率是自一九三七年以来最低的时刻。

浮动利率就是银行把风险转嫁给贷款人,银行稳收利息。浮动利率对银行的好处是降低了运营的风险,如果PRIM利率有变化,它也跟着变,银行只不过在PRIM利率上再加上一个利润利率,因而稳赚不赔。而对于贷款人来讲,那就有了风险。但好处是因为浮动利率都比固定利率低,也可能会很有赚头。如果看到利率短期内不会升,是可以赌一下去选浮动利率的。这是一个风险和收益的关系,没有绝对的输赢。对前几年的贷款人而言,由于利率一直保持在历史最低位,很长时间基本没有变化,因而这段时间浮动利率是赢家。

但是以目前情况来说,基本上上浮的可能性越来越大,其中有二个未知因素,就是上浮的幅度和上浮的速度,因为你选的是浮动,你没有控制权,什么时候浮,浮多少,银行说了算。

大多数情况下银行会告诉你,如果选浮动的话,你在任何时候都可以改成固定利率,但是,他不会强调如果过了一段时间后如果再改成固定利率的话,你由于被合同锁定在这家银行,因而失去了谈判能力,可能得到一个比较高的定期贷款利率,相比直接谈得到的固定利率,会差了老大一截。因而你要问清楚,如果浮动变固定,能否能像别人一样,得到届时的最低固定利率

浮动利率有一个问题是利息的计算,因为利率一直在变,计算相对复杂,也有听说过发现银行多年算错的情况。还有一个问题是太操心,没有一个人会十年如一日每天老是惦记着去查利率变了没有,并根据新利率计算当天利息的,相信大多数人直到还清了也还不清楚你所付的利息计算的对不对。

总之,浮动利率就是赌利率上涨慢。买房是个大投入,将来的负担还是应该算清而不宜去赌利率。如果相对保守的话,还是选固定为好。

固定利率是个平均预估值。银行有一些专门做风险算法的专家来计算出固定利率。因为没人能够知道将来利率的变化,因而固定利率里面增加了风险收益部分,所以比当前浮动利率为高。但好处是它不会在升了。每年的付出可以预见而不用担心利率的变化。如果利率上浮很快,那么固定利率显然是赢家。固定利率对於买房者是重要的,它给予了买房者一定的经济前瞻性,在利息几年之内不会有变化,经济上自己可控制。

第五节 贷款时限


不管浮动还是固定,都有个贷款期限。一般的人选贷款时限3-5年为最多,不要固定太长,首先年限太长,利率会很高,因为银行的利率计算的数学模型会认为风险很高,所以给出的利率也就很高,其次,一次定的年限太长,会把自己束缚住,一旦和银行签约贷款,如果在短期几年内由於各种原因而要卖房的话,提前付清就是提前和银行毁约。你会被银行罚一大笔钱,或者强制支付部分或全部利息。

有一个办法可以免除罚金,就是让买你房子的人继承你的贷款,但是,一般买主是不太愿意这样做的。因为继承的利率不一定好,除非交易时利率升到很高,相比之下买家继承的利率低很多,这样买主才会感兴趣继承贷款,否则一般会有一些恐惧感,也可能因为觉得麻烦而不原意继承贷款。但从手续上讲,银行和公证师会做好这一切的,也不会有什么隐性支出费用。

到底是贷几年,要根据自己情况,结合利率的长期走向来定,有很多人喜欢5年,但也有人喜欢3年加3年,不一而定,因为利率变化是个不确定因素,没有办法说哪个更好些。但有一点需要知道,大凡还贷款,开头的一段时间的付款大部分都在还利息,少量在还本金,因而开始阶段的利率很重要,尽量把有限的还款还在本金上。

有个概念要搞清,就是贷款总年数和贷款期限。贷款期限是每次和银行的签约期限。在这个期限内,你向这家银行借钱也向这家银行还贷,如果期限到了(例如五年),那么你可以重新向其他银行贷款,也可以继续向这家银行签下一个贷款期限。下一个三年还是五年也可以重新定。换句话讲,时限一到你又要重新开始找利率了。

还贷总年数是用来计算每次还贷的具体数额的。一般大多数人都选择25年还清。目前最多可以选35年,这个最大期限目前有流言讲会改成30年。如果总年数选的越少,每次还贷的数额也越大,但相对付出的总利息也越小,反之亦然。到底选时间长还是时间短是根据每个人的需求和立场来定的。

如果你买的是自住房,希望利息付的越少越好,同时自己的经济承受能力也比较大,那么你就选少于25年。甚至可以选10年以内还清贷款。

相反,如果你买的是投资房,希望每栋的还贷压力小些,以便用有限的资金多买几栋,那么你就可以选择比较大的贷款总年数,那么,每次只要还很少的钱就能把房子供在那里。

第六节 和贷款一起注意的东西


一旦谈好了一个好的贷款利率,就应该让银行出个预批准证明,这是不要钱的。在给OFFER的时候,有时卖主会要求知道你是否有银行同意贷款证明,这对你的信用度会有帮助。值得注意的是,预批准证明是没有绑定作用的,即便银行了给你预批准证明,你也可以随便去另外一家银行贷款。

贷款时你要选择还款的周期。分期还款的周期可以有:每月,每周,每两周,加速两周之分。其实,根本在于你尽量一有钱就还,不要把现金过多地,不产生效益地留在手上,一般来讲,还款周期最好是个人的工资收入的周期。

例如,你是每二周发薪水,如果你选择每月还X元,那么大多数情况下你根本不必攒到月底,因为你在攒的过程中,攒下的钱并没有立刻产生效益,反而会因此多付利息,正确的做法是选择每两周还。加速两周其实和每两周偿还没有本质区别,其实就是因为每月有30到31天,是4个星期加2-3天,加速两周就是让你在两个星期的时间还两个星期多一天的钱,银行都把加速两周作为推荐选项,但本质就是每次多还点钱,当然,多还了,还得快了,利息就少了。实际上是,如果偿还能力强有多余的钱的人,大多会买更大的房子。这跟个人能力有关,不是利用算法省钱。

有一点大多数人会忽略,就是每二周还贷款,每年是还款26次,相比于每半个月还,每年多出二次。这就是为什么选择加速二周只要22年就付清,而不是每月还款25年付清的最大原因。

如果你不提,有些银行会在房产交易时向你索取银行评估费。银行要贷款给你,就要去看看房子值不值,所以有评估费一说,但一般都会免除掉。但有些银行比较无赖,会在事后来索取,这里就不再点名。因此谈贷款时一定要先提出免除评估费,以防止以后乱收费。

你应该要求银行给你信用额度账号Line of Credit。Line of Credit 是银行的一个很好的金融产品,它就像信用卡一样,银行会给你一个很大的透支额度,但利率比信用卡低很多,能够透支的额度也大的多。Line of Credit对家庭的财政是一个很好的缓冲区。如果你不想从里面提钱出来,那么账户放在那里也没有什么费用。而一旦有急用,就可以随时提出现金而付很少的利息。Line of Credit利率是浮动的,以PRIME利率作标准,加上或减去一个固定的百分比。不同时期谈到的利率不尽相同,而且利率一旦谈成后也不是永远不变的。有些银行的Line of Credit 利率如果和房屋贷款相挂钩的话,就能更低些。

最后要问清加速偿还的可能性和额度。一般银行都允许每年年底多还个10-15%左右的,大多数时候也允许每月加倍偿还。虽然你可能并没打算去这样加速偿还,但要留个可能性在那里。

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